談我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)干預(yù)政策的分析

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一、推高房?jī)r(jià)的根本原因分析與干預(yù)政策梳理

我們知道房屋首先是一種消費(fèi)品，能夠滿足人們的居住需要。但同時(shí)房屋也是一種投資品，可以達(dá)到投資者保值、增值的目的。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展與城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人們對(duì)房屋有了更高的要求，從而增加了對(duì)房屋的需求，這種需求是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化進(jìn)程的必然結(jié)果，屬于消費(fèi)性需求。同時(shí)，隨著我國(guó)居民收入的不斷提高，人們有了投資性需求，而目前我國(guó)股票市場(chǎng)投資具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此人們把目光投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。近十年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆，房屋價(jià)格一直在上漲，因此，房地產(chǎn)成為了人們投資的首選。同時(shí)我國(guó)土地屬國(guó)家和集體所有，房地產(chǎn)土地供給需要嚴(yán)格審批，房地產(chǎn)供地的有限性進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。于是，消費(fèi)性需求與投資性需求的增長(zhǎng)，與房地產(chǎn)土地供應(yīng)的有限性共同決定了房?jī)r(jià)的高漲。因此，降低房?jī)r(jià)應(yīng)該從引導(dǎo)消費(fèi)性需求、抑制投資性需求、增加房地產(chǎn)用地供給三個(gè)方面展開。

自1998年房地產(chǎn)改革以來(lái)，國(guó)家的干預(yù)政策可以具體包括以下五個(gè)階段：第一階段是2003年6月5日中國(guó)人民銀行的《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，此項(xiàng)政策的推出造成房地產(chǎn)開發(fā)商信貸緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大的信貸壓力；同時(shí)該《通知》隱含了對(duì)住房需求的分類管理，但是由于缺少實(shí)施細(xì)則和統(tǒng)一規(guī)定，實(shí)施效果較差。第二階段是2005年4月27日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八項(xiàng)措施”（簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”），這是國(guó)務(wù)院實(shí)施的以打擊投機(jī)、引導(dǎo)需求、加速供給、完善制度為目標(biāo)的第一次綜合調(diào)控。第三階段是2006年5月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施（簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”）“，國(guó)六條”的重點(diǎn)在于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，抑制投資性需求，抑制房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的過(guò)熱勢(shì)頭。第四階段是2009年12月的“國(guó)四條”、2010年1月的“國(guó)十一條”與2010年4月的“國(guó)十條”。其中以“國(guó)十條”為代表。“國(guó)十條”的主要內(nèi)容包括三個(gè)層面：一是打擊房屋的投機(jī)、投資性需求，從信貸的角度對(duì)投機(jī)性需求進(jìn)行有力的打擊。二是保障住房的有效供給，首先是增加住房的土地供給，其次是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)，再次是加快保障性安居工程建設(shè)。可以說(shuō)國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格出了一套組合拳，從供給與需求兩個(gè)角度對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，旨在抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，使房?jī)r(jià)合理回歸。第五階段是2013年3月提出的“國(guó)五條”。“國(guó)五條”的內(nèi)容主要包括：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五項(xiàng)內(nèi)容。從以上五次干預(yù)實(shí)踐中可以看出，政府通過(guò)引導(dǎo)消費(fèi)性需求、抑制投資性需求、增加土地供給三方面的調(diào)控，意在使房屋價(jià)格回落。為得知干預(yù)的效果如何，本文以“國(guó)十條”為例，實(shí)證檢驗(yàn)我國(guó)房地產(chǎn)干預(yù)政策的效果及實(shí)施干預(yù)政策應(yīng)注意的事項(xiàng)。

二、實(shí)證檢驗(yàn)

（一）干預(yù)事件的表示方法

本文中干預(yù)事件采用兩個(gè)虛擬變量的方式引入，分別為單位脈沖虛擬變量Mt或單位躍遷虛擬變量Nt來(lái)描述。單位脈沖虛擬變量Mt與單位躍遷脈沖虛擬變量Nt形式如下：Mt=1（t=T）0（t屹T）嗓單位脈沖虛擬變量Nt=1（t叟T）0（t約T）嗓單位躍遷虛擬變量其中單位脈沖虛擬變量Mt表示干預(yù)事件的當(dāng)期影響，即干預(yù)事件發(fā)生時(shí)立即產(chǎn)生的影響，而單位躍遷虛擬變量Nt表示干預(yù)事件長(zhǎng)期的影響，即干預(yù)事件發(fā)生后一直存在的影響。

（二）“國(guó)十條”對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證分析

1.變量的選取與單位根檢驗(yàn)選取變量居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（cpi）、宏觀景氣指數(shù)（hg）、土地價(jià)格指數(shù)（td）、廣義貨幣供給量（M2）、上證綜指（gp），表示次貸危機(jī)事件淤的單位脈沖虛擬變量與單位躍遷虛擬變量與“國(guó)十條”提出事件的單位脈沖虛擬變量與單位躍遷虛擬變量作為解釋變量，被解釋變量為房屋的銷售價(jià)格指數(shù)（fj）。選擇變量理由如下：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的差值即為通貨膨脹，通貨膨脹通過(guò)成本效應(yīng)影響房地產(chǎn)的供給，通過(guò)收入效應(yīng)、名義利率效應(yīng)影響房地產(chǎn)價(jià)格。首先，通貨膨脹會(huì)推動(dòng)諸如建筑原材料、土地價(jià)格、工人工資、管理成本等建造成本的上漲，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；其次，通貨膨脹會(huì)造成人們的名義收入上升，從而增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，造成房?jī)r(jià)上漲；再次，通貨膨脹會(huì)造成實(shí)際利率降低（名義利率保持不變的情況下），從而促進(jìn)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高房?jī)r(jià)。因此，我們預(yù)計(jì)通貨膨脹對(duì)房?jī)r(jià)的影響為正。宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)上升，人們的收入增加，會(huì)增加房地產(chǎn)業(yè)的需求，房?jī)r(jià)會(huì)上升，相反宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下跌，因此預(yù)期宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有的影響為正。土地作為房地產(chǎn)的必要構(gòu)成部分，其價(jià)格的上漲將會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，因此選取土地作為房地產(chǎn)價(jià)格的解釋變量，其影響預(yù)期為正。廣義貨幣M2增加，人們手上的貨幣量就會(huì)增加，人們或者用于消費(fèi)從而推動(dòng)居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)上升，通貨膨脹加劇，通貨膨脹的加劇如前所述將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升；如果人們用手上的錢直接投資于房地產(chǎn)行業(yè)，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升，預(yù)期廣義貨幣的影響為正。選取上證綜指作為解釋變量是因?yàn)椋?dāng)股票價(jià)格上升時(shí)，人們的財(cái)富增加，將導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)需求增加，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。這是股票價(jià)格上升的收入效應(yīng)。另外，當(dāng)股票價(jià)格上升，會(huì)吸引人們把所擁有的資金更多地投資于股票市場(chǎng)，從而減少房地產(chǎn)方面的投資，這是股票價(jià)格上升的替代效應(yīng)。股票價(jià)格上升的總效應(yīng)要取決于兩種效應(yīng)的加總。這要通過(guò)實(shí)證的檢驗(yàn)才能知道。

2.實(shí)證模型利用OLS方法，嘗試不同滯后階數(shù)（從零階至五階），綜合考慮變量顯著性及模型整體擬合效果，我們分別分析了不加入“國(guó)十條”這一事件的情況與加入“國(guó)十條”這一事件的情況，回歸結(jié)果如表2、表3所示。觀察在回歸結(jié)果中引入“國(guó)十條”這一事件后的R值、F統(tǒng)計(jì)量是否有顯著提高，可以斷定模型中是否應(yīng)該引入“國(guó)十條”這一事件變量。如果不引入“國(guó)十條”這一事件，回歸結(jié)果如表2所示；引入“國(guó)十條”這一事件，回歸結(jié)果如表3所示。從表2、表3的內(nèi)容可以看出，在加入用以表征“國(guó)十條”干預(yù)事件短期影響的單位脈沖虛擬變量和長(zhǎng)期影響的單位躍遷虛擬變量之后，全國(guó)房?jī)r(jià)的整體擬和效果有了較明顯的提升，這說(shuō)明“國(guó)十條”的提出確實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)產(chǎn)生了一定程度的影響。其影響主要體現(xiàn)在短期對(duì)房?jī)r(jià)具有提升的作用，全國(guó)房?jī)r(jià)受政策影響在2010年4月期間上升了3.56個(gè)基點(diǎn)，此結(jié)果在5%的顯著水平上顯著；從而長(zhǎng)期看會(huì)拉低房?jī)r(jià)，從2010年4月以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了漸進(jìn)的下降態(tài)勢(shì)，引起房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)下降1.05個(gè)基點(diǎn)，此結(jié)果在10%的顯著性水平上顯著。同時(shí)，從回歸結(jié)果可以看出，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、宏觀景氣指數(shù)、廣義貨幣及土地價(jià)格如我們所料對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有的影響為正，且均在10%的顯著性水平顯著，而上證綜指影響為負(fù)，但不顯著。從以上分析結(jié)果可以看出，“國(guó)十條”的提出對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著的短期沖擊效應(yīng)，表明市場(chǎng)參與者在短期由于對(duì)政策的到來(lái)不知所措，急于購(gòu)房，從而引起房?jī)r(jià)的上漲。從長(zhǎng)期的結(jié)果來(lái)看，“國(guó)十條”的提出有效地影響了人們的預(yù)期，對(duì)于抑制投機(jī)、投資性需求有較強(qiáng)效果，同時(shí)國(guó)家增加了保障房的建設(shè)，降低了購(gòu)房者對(duì)于商品房的需求，對(duì)房?jī)r(jià)的理性回歸具有較強(qiáng)的作用。

（三）“國(guó)十條”對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響

為了考慮干預(yù)政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合影響，利用上述模型對(duì)北京、上海和廣州三城市進(jìn)行實(shí)證分析，用相同的方法進(jìn)一步分析“國(guó)十條”干預(yù)事件對(duì)各城市住房?jī)r(jià)格的影響。結(jié)果如表4所示。從對(duì)三個(gè)城市的回歸可以看出“，國(guó)十條”的提出對(duì)各地房?jī)r(jià)的影響短期表現(xiàn)為提升，長(zhǎng)期表現(xiàn)為抑制作用，這與“國(guó)十條”的提出對(duì)全國(guó)的影響是一致的，只是對(duì)北京、上海的短期影響較顯著，而對(duì)廣州的短期影響較不顯著；對(duì)北京的長(zhǎng)期影響顯著，而對(duì)上海、廣州的長(zhǎng)期影響不顯著。這在一定程度上說(shuō)明雖然各城市住房市場(chǎng)對(duì)干預(yù)事件的反應(yīng)存在一些差異，但總體的趨勢(shì)還是較一致的。“國(guó)十條”的短期影響表現(xiàn)為人們由于對(duì)政策的到來(lái)不知所措，急于購(gòu)房，從而引起房?jī)r(jià)的上漲，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，“國(guó)十條”對(duì)于抑制投機(jī)、投資性需求有較強(qiáng)作用，同時(shí)加強(qiáng)了保障房的建設(shè)，降低了人們對(duì)于商品房的需求，使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)了理性回歸。

三、結(jié)論

自1998年我國(guó)進(jìn)行商品房改革以來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)一直處于上漲的態(tài)勢(shì)（除2008年房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅下跌），尤其是近兩年房?jī)r(jià)表現(xiàn)為一路高歌猛進(jìn)，這為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與金融安全埋下了隱患。為了抑制房地產(chǎn)泡沫的形成，我國(guó)政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)干預(yù)政策，以期抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，使房?jī)r(jià)合理回歸。但政策效果如何，無(wú)從定論。本文即是以我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)政策中“國(guó)十條”為研究對(duì)象，定量研究干預(yù)政策的效果。通過(guò)實(shí)證分析我們可以看出，“國(guó)十條”的提出短期內(nèi)會(huì)引起房?jī)r(jià)的上升，而長(zhǎng)期則會(huì)引起房?jī)r(jià)下降。通過(guò)對(duì)全國(guó)與典型城市的回歸分析，我們發(fā)現(xiàn)政策的短期與長(zhǎng)期效果表現(xiàn)出一致的趨勢(shì)。由此可以得到“國(guó)十條”干預(yù)政策的提出對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的合理回歸起了一定的作用。今后，我們應(yīng)繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)的干預(yù)力度，抑制房地產(chǎn)泡沫的形成。從以上實(shí)證分析可以看出，當(dāng)前的干預(yù)政策是存在一定效果的，因此為了抑制房地產(chǎn)泡沫的生成，國(guó)家還要繼續(xù)加大干預(yù)力度，以促進(jìn)我國(guó)房?jī)r(jià)的合理回歸。另外，在實(shí)施干預(yù)政策的同時(shí)還要注意政策的有效宣傳，避免引起人們的恐慌心理。從回歸的結(jié)果可以看出，人們的恐慌性心理會(huì)在短期內(nèi)造成房?jī)r(jià)的上升，因此政府應(yīng)加大政策的宣傳力度，穩(wěn)定購(gòu)房者的心理，避免房?jī)r(jià)的上升。

作者：崔紅宇戴金平單位：天津城建大學(xué)南開大學(xué)