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          房地產設計研發與管理淺談

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          房地產設計研發與管理淺談

          摘要:對房地產設計環節的研發管理工作進行梳理,從開發項目設計管理的一般流程、研發思路、設計亮點、突破重點等方面進行了展開,并總結了設計環節的注意事項,為廣大從事房地產設計研發和管理的工作者提供參考。

          關鍵詞:房地產設計研發設計管理

          設計研發與管理從初期土地獲取到施工中技術配合,再到成品竣工,貫穿于房地產開發過程的始終。項目的定位、選材、結構形式、立面風格及色調、園林布局等都是在此階段全部確定,因此設計研發與管理環節是房地產開發至關重要的階段之一。

          1一般流程

          設計工作的環節通常是:規劃審批→單體報建審批→人防審批→消防審批→施工圖審查→節能綠建審查→幕墻深化圖→智能化深化圖→鋅鋼欄桿百葉深化圖→防水做法梳理→污水處理設施的規劃設計→信報箱圖紙→燃氣圖紙→防火門圖紙等,有些步驟根據實際情況是可以在同一時間完成或經過多次報批才能完成。

          2研發思路

          (1)設計工作并行或前置。將原本需要逐步開展的設計(如室內設計、園林設計等)與建筑設計一同開展,大大減少設計所需的時間成本;(2)設計界限交界處的重點檢查。由于涉及設計前置或并行,以及不同設計單位之間的配合,設計界限的交界處、重疊處重點檢查,梳理有沖突、不一致之處,減少后期誤差;(3)報建審批先行。由于報建審批等工作的時間主要是由相關審批單位主導,為了盡可能縮短項目前期時間,我們的設計工作最初都以滿足報建為重點,完成報建所需圖紙后再進行下一步的設計工作;(4)項目配合工作。綜合協調設計公司、深化公司、施工單位,協助項目部完成工程任務。在出現施工問題時,積極尋求解決辦法,推進工程進度;在有圖紙不夠清晰時,立刻聯系設計單位答疑、完善圖紙。

          3突出設計亮點

          (1)通過整合借力,完善設計。整合深化單位、供應商的設計部門、公司項目部等的資源和經驗,推進完善設計工作,尤其是節點大樣做法等方面,并將工作成果存檔,便于下一個項目參考;(2)陽臺改小房的設計方案可以嘗試通過單體報建,為購房客爭取了面積優惠。在營銷工作中獲得溢價,是同板塊同期樓盤中獨有的優勢;(3)地下室停車庫的效率提升,將個體面積縮小到在行業領先水平。減少地下室的面積和開挖范圍,節約成本;(4)地下室標高設計中,可采取半地下室模式,即地下室負一層頂板高于原場地標高,從而節約了土方開挖,節省工期和成本;(5)努力做到綠建達到一星要求,滿足國家及地方對環境保護的要求,履行單位對環境保護應有的責任;(6)落實住宅標準化,提升設計整體穩定性和成本施工的可預估率。也為今后的住宅項目提供了引導,便于更快速的開展項目工作。

          4重點突破

          (1)項目配合工作的效率需要增強。首先是要增強經驗,將已有的經驗做總結,以便在今后的工作中出現同類問題,可以快速反應。再次就是需要增強各專業的能力,如果暫時無法通過崗位補充,那就需要通過自身努力學習來加強;(2)報建的時效要盡可能從設計源頭上提供幫助。尤其體現在新項目的產品設計定位上,要盡可能根據單位的特質,制定出最高效的報建方案,而從得出相應的設計定位。只有這樣,才能將最大的報建成本、時間成本控制住;(3)參與公共建筑的相關工作,緩解部門人手不足的局面,推進開展相關工作;(4)實踐并完善住宅標準化成果,可以在新的住宅項目中應用,并跟進完善。通過標準化成果,既可以快速推進住宅項目的進度,也可以有效的控制產品質量。

          5設計注意點

          (1)施工配合無法面面俱到,時效性及小毛病時有發生。需要通過增加實戰經驗、補足崗位空缺,借助設計標準化,從而彌補不足;(2)報建時間持續較久,圖紙的報建風險控制不足。需要通過長期的溝通、精準的產品定位、更高效的部門配合、設計標準化、更豐富的報建經驗,合力提升報建時效;(3)公司流程的相關工作無法達到理想的完善狀態,各階段各部門之間需要更加的磨合。

          6結束語

          房地產設計研發與管理環節決定了一個項目的成敗,如何把有限的資源發揮到最大效率,控制好設計過程,是項目成功的關鍵,在設計環節中必須抓住重點和主要矛盾,更好的服務整個項目。

          參考文獻

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          作者:丁明浩 李簡朝 羅呂柳 單位:中鐵房地產集團廣州有限公司