房地產企業發展論文（9篇）
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第一篇：房地產企業融資模式創新
摘要：房地產行業是資金密集型行業，房地產的快速發展離不開豐厚資金的支持。而企業資金的來源有兩種，一是自有資金，二是外部資金。在房地產企業快速擴張時期，舊項目實現的資金回流馬上又投入新的項目，企業始終處于“缺錢”狀態，需要不斷從外部籌集開發資金，以往單純的房地產開發貸款（簡稱開發貸）無法支撐房地產行業的超規模發展，而且受限越來越大，因此不斷創新融資思路，拓寬融資渠道成為房地產行業融資的必然選擇。
關鍵詞：房地產;融資;開發貸款;資管計劃
一、傳統融資模式及優缺點
房地產企業融資方式有內部融資、外部融資兩種情況。內部融資可以通過往來款借用母公司的資金，在母公司設財務公司的情況下，可以通過財務公司取得短期或長期借款，內部融資有使用靈活、違約風險低等優點，缺點是無法提供利息票據，在企業所得稅和土地增值稅抵扣時存在風險。外部融資的主要途徑是房地產開發貸，開發貸的基本條件是“兩證上會、三證審批、四證放款”?！皟勺C”即企業取得土地使用證、土地規劃許可證以后，銀行可以把企業資料提交給貸款審核委員會，有貸款審核委員會對項目立項?！叭C”即企業取得建設工程規劃許可證以后，銀行決定是否給予企業貸款、貸款額度多少?！八淖C”即企業取得施工許可證以后，銀行向企業發放貸款，同時銀行開發貸要求企業有二級以上開發資質，百分之三十的自有資金。因此銀行開發貸的優點是能取得銀行利息單據，稅務風險小，可增加企業的知名度和融資能力，缺點是限制條件多，受開發進度影響大，往往不能足額使用銀行授信額度。
二、融資模式創新的必要性
1.房地產開發速度的必然要求。房地產項目開發經過多年發展已趨成熟，項目的開發已流程化、程序化，項目開發速度大大加快。恒大地產、碧桂園從取得土地到開盤的平均時間是6-8個月，世貿地產、龍湖集團是6-9個月，保利地產、華潤置業是7-10個月。由于房地產項目在開盤以后土地將不能抵押，將無法取得銀行的開發貸款，倒逼企業在開盤（確切說是取得銷售許可證）以前必須從銀行籌集到資金。傳統的房地產開發貸已無法滿足房地產開發速度的要求，要求企業必須與時俱進，改變傳統融資思路。
2.房地產發展模式的必然趨勢。房地產開發由最初的單一化、個體化逐步向規?；⑼|化方向發展，如保利地產、萬達地產都創立了各自的開發模式，并在全國范圍內復制應用。配合房地產開發模式的轉讓，企業的融資模式也必須跟隨轉變，要求企業在拿地階段就要考慮從外部籌集資金，不能僅僅依靠傳統的開發貸款。
3.房地產做大做強的必然條件。經過“黃金十年”，房地產行業已呈現出“強者更強，全國百強房企2014年市場份額占全國的35.4%，比上年提高了5.9個百分點，提升幅度為近5年最高，行業集中度進一步提高。其中，TOP10企業2014年市場份額達到15.6%，較上一年提高3.7個百分點。企業要做大做強，就必須全國布局、不停拿地，但這需要巨額的資金支持，單靠企業積累已無法滿足做大做強的目標，只能拓展融資渠道，創新融資模式。
三、融資模式的創新點
與傳統融資模式相比，新的融資模式在融資時間、融資方式上具有創新性。在時間上從拿地階段就開始籌劃從外部融資，融資方式上采取信托融資、發行企業債券、資管計劃、海外融資等新的融資渠道，最大規模的支持公司業務高速發展。
四、新的融資模式及優缺點
1.“資管計劃”融資。資管計劃即資金管理計劃的簡稱（以下簡稱資管計劃），資管計劃是一個通道，銀行通過這個通道，把資金發放給房地產企業。整個流程涉及借款企業、貸款銀行、基金公司、受托銀行，其中基金公司和委貸銀行都屬于通道，只收取手續費，不負責提供資金，貸款銀行提供資金。通過資管融資可以在拿地階段就能取得外部融資，解決了自有資金不足的問題，并且能取得貸款銀行的利息票據，合法在稅前扣除利息成本，降低了稅務風險。缺點是資金成本高，存在著被銀監會監管后隨時要求還款的可能性。
2.發行企業債或項目收益債。2015年國家放松了對企業發債的條件和審批流程，資本金也由原來的30%下調為25%，發行企業債或項目債成為企業融資的最新選擇，截至2015年7月，企業債規模已達到4萬億元，其中城投債占2萬億。企業債是指各種所有制企業發行的債券，項目債的優點是資金成本低，缺點是受信用評級、資產負債率等條件限制較多。項目收益債券是以特定項目相關、項目資金償還以建成后運營收益作為來源的債券。項目收益債的最大優勢是弱化了對發行人主體資質的要求，資金成本低，缺點是對項目資金回流進行監管，限制的資金使用的自由度。
3.海外融資。從2012年開始，國內房企加快了海外融資的步伐，Top10的房企更是把海外融資作為項目資金的重要來源。2012年27家中國上市房企海外發債融資規模超人民幣600億元，2013年房企海外融資總額3228億元人民幣，2015年海外融資有所縮減，2015年前2個月僅有7家房企成功發行海外債券，融資金額約為36.85億美元。海外融資一方面緩解了國內房地企業對銀行信貸的過度依賴，另一方面實現了融資方式多樣化，起到分散金融系統風險的作用。海外融資的優點是利率低，萬科2013年發行8億美元5年期債券票息率僅2.625%，缺點是需要承受政策、匯率等多方面的風險。
4.夾層融資：夾層融資是信托產品的一種，類似于公司發行的可轉換債，介于股權與債權之間。由于歐美等海外融資市場的抵押貸款渠道收緊，房地產企業融資額度的百分之十五至百分之三十是靠夾層融資來補充的。房地產企業可以根據自己的融資需求調整股權和債權的比例，在股權進入以后還可以根據資金需要量繼續向銀行申請貸款，資金成本適中。優點是靈活性高，門檻低，對項目公司要求低，不必具有“四證”，投資方對控制權的要求也不高。缺點是需要進行股權變更，手續復雜，并且稀釋了股權。
五、對現有模式的總結與未來模式的展望
房地產企業經歷了黃金十年，房地產融資模式也實現了大創新、大發展，傳統的融資模式繼續存在，而房地產做大做強的背后依靠的是創新的融資模式。今后，隨著資本市場的變化以及房地產市業務的發展，將會有更多的融資模式出現。
作者：張黎楷 單位：新聯誼會計師事務所有限公司鄒城分所
第二篇：房地產企業內部控制思考
一、房地產企業實施內部控制的重要性
1972年，美國準則委員會（ASB）對內部控制提出了如下定義：“內部控制是在一定的環境下，單位為了提高經營效率、充分有效地獲得和使用各種資源，達到既定管理目標，而在單位內部實施的各種制約和調節的組織、計劃、程序和方法。隨著房地產業的發展，房地產企業的資金、人員、市場等發展到一定的規模，更需要在房地產企業內部采取一系列的自我調整、約束、規劃、評價和控制的方法、手段與措施，以保護資產的安全完整，保證會計信息資料的正確可靠，確保經營活動的經濟性、效率性和效果性，實現中長期經營目標與企業愿景。當然，加強房地產企業的內部控制也是創新企業管理，構建現代企業制度的要求。
二、房地產企業內部控制存在的問題
（一）內控環境薄弱，對內控認識不夠
我國大多數房地產企業都是民營，他們的管理者更多來自基層，他們的文化素養和認識水平有限，這就導致了管理者對內部控制的認識缺乏。而且企業內部控制無法帶來直接的經濟效益，無法引起管理者的重視，他們更愿意把注意力放在片面的成本控制等方面。甚至有些企業管理者抱有對內部控制的誤解，認為內部控制影響辦事效率，不利于經濟活動的有效進行。然而，事實是內部控制能夠保證經營活動的有效進行，維護資產的安全性和完整性，能夠保證會計資料的真實、完整，能夠有效地提高企業效益。隨著房地產企業規模的不斷擴大，原有的內控模式因無法滿足企業的需要受到越來越多的挑戰。在項目可行性研究方面，項目的審批和執行權限尚未分離，導致項目管理缺乏獨立性和公正性，無法實現科學的項目管理和有效的內部制約，項目的執行力和效率大大降低。再加上房地產項目的周期長、項目地點不固定等問題，給房地產企業進行有效的內部控制帶來了諸多麻煩，房地產企業的內部控制環境仍有待優化。
（二）內控制度不健全，執行力較低
我國當前的內部控制系統還呈現著內容不完整、結構不合理的局面，其混亂的生產運作形式也阻礙了內部控制的實施。我國的內部控制還未形成完整體系，多數房地產企業在實施內部控制時沒有考慮和分析自身企業的實際情況，盲目照搬，企業的內部控制就無法發揮出其應有的影響力。此外，房地產企業的業務流程不夠清晰，阻礙內部控制效用的發揮。
（三）信息溝通不暢，內控監督不力
由于房地產業所存在的管理機構不健全，房地產企業管理者與員工無法實現有效的交流，大大影響了企業內部信息的交流與反饋，降低了企業的經營效率。另外，房地產企業沒有明晰的業務信息系統，房地產企業的各個環節尚未形成環環相扣、緊密連接的信息系統管理，信息的不暢通嚴重影響了企業經營效率。
三、完善房地產企業內部控制制度的措施
（一）建構健康的內控實施環境摘要：
房地產業在國民經濟中發揮著極為重要的作用，對國民經濟有著重要影響。然而，隨著房地產業的發展，房地產業的經營管理逐漸暴露出各種問題。本文針對房地產企業的內部控制問題進行分析，進而提出合理的解決對策。關鍵詞：房地產；內部控制；信息溝通進行內部控制相關知識的培訓，普及內部控制相關知識，加強房地產業管理者的專業知識，提高專業素養，增進房地產業管理者對內部控制制度的理解。將內部控制的實施效果與員工和管理者的薪酬掛鉤，有力改變從業人員對內部控制的認識。加強企業文化建設，提高企業的凝聚力和員工的認同感也是企業內部控制的重要環節，加強企業價值觀和企業道德建設也是內部控制的要求。
（二）加強房地產企業內部信息的交流與溝通
減少房地產企業的信息溝通不暢能夠有效地提高企業效率，保障企業運營。另外，要明確企業的業務信息系統，保證信息的搜集、儲存、加工、輸出和使用等各個環節的正常運行，滿足企業的信息需求。建立健全完整的信息系統平臺有利于提高企業信息的及時性和有效性。
（三）提升房地產企業的風險管理水平
房地產企業的管理者應該全面把控風險，建立全面的風險管理體系。對資金進行綜合管理，積極探索出新型的融資方式，拓寬房地產業的融資渠道，提高房地產業的資金流轉能力。強化企業在實際經營中的內部控制和風險評估。
（四）建立房地產企業內控動態監督體系
建立起全階段的內部控制監督體系，強化對房地產企業的投資階段的風險評估，對項目的選擇要保持警惕性，切實保障項目的可行性，著力于降低房地產業投資的風險性。此外，要加強對房地產業施工階段的監督，由于施工階段是房地產業的中心環節，內部控制在該階段更有其必要性。
（五）提高房地產企業內部審計實施效果
要強化房地產企業內部審計的獨立性，由專門的內部控制人員進行內部審計工作。內部審計制度的工作必須由獨立的部門負責，獨立于生產經營環節，而且企業的管理層不能凌駕于內部審計之上。
四、結語
擁有完善的內控制度可以進一步使企業的經營管理制度更加完善，加強企業的內部控制，可以提高經營管理水平和企業素質，保障經濟活動的完整性和連貫性，推動各項計劃的完成和經營目標的實現。強化資金的應用，加強經濟核算，減少會計核算的失誤。另外，有利于企業管理者對信息的掌控和把握，提高企業管理者和員工的信息交流的有效性。有利于正確處理企業與員工、企業與客戶、企業與政府、管理者與員工的經濟關系和工作關系。房地產企業的內控建設任重而道遠。自2012年起，我國已經拉開了對上市公司實施全面內控審計的工作?？梢哉f，房地產企業的內控建設是一個外部變革倒逼內部管理轉型升位的過程。內控流程梳理、風險識別評估、內控體系建設已成為企業持續穩健發展和員工提升勝任能力的必修課。
參考文獻
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作者：張娟 單位：重慶房地綜合開發公司
第三篇：房地產企業檔案數字化建設探討
摘要：本文主要對房地產企業檔案數字化的意義和如何建設房地產企業檔案數字化展開深入研究。
關鍵詞：房地產企業；檔案；數字化；研究
引言
在當前日益發展的信息化和網絡化社會中，人們對建設檔案數字化越來越重視。當前，政府機構和企事業單位紛紛致力于加快建設檔案數字化。對于房地產企業若要緊跟時代的發展，必須將運用好檔案室數字化技術，運用檔案現代化管理，對企業可持續穩定具有積極的作用，必將成為將來發展的方向。
1房地產檔案數字化的意義
1.1數字化檔案管理可實現多途徑檢索
相比傳統檢索方式，數字化檔案管理的查詢功能更加全面。按照指定分類指令，計算機能從各種查詢方式中選擇最優的，從檔案海量信息中獲取利用者需要的檔案信息，更加智能化和便捷化地查詢資料，便于高效進行檔案查詢管理。
1.2檢索查詢更為便捷
傳統檢索方式通過檔案管理人員在目錄中根據“問題”或“事由”等特性，將需要的檔案的存儲位置找到后，按照目錄標注的檔案存放庫房和位置進行查找，需要大量的時間和人力物力。在檔案數字化管理完成之后，利用計算機實現在線查閱，將數字化檔案信息直接提供給非檔案原件利用者。
1.3便于開展檔案統計工作
檔案管理工作內容中包含檔案統計這一重要部分，有利于為檔案數據分析提供依據和方法，針對各個類別的檔案出具具體情況的報告。通過檔案數字化的系統，能便捷地統計各類信息和特性分析，能有效為檔案管理人員有效做出檔案管理決策。
1.4便于系統權限的設置
在數字化檔案系統中，檢索查閱檔案資料只能從查詢端口進入，按照設定服務對象的各個類型權限，數字化檔案管理系統能對用戶是否能進入系統進行判定，有效保證安全高效地開展檔案管理工作。
1.5數字化檔案管理
可突破時間和空間利用網絡技術的優勢，能使得數字化檔案查詢不再受到地域和時間的限制，傳播和使用也能在遠距離進行，查詢檔案能實現多人同時查詢，不再出現之前使用檔案的矛盾和沖突。
2做好檔案數字化基礎建設工作
2.1硬件基礎建設
建設檔案數字化必須和房地產企業發展規劃相適應，結合房地產檔案復雜、多元化、使用頻繁性的特點，將高性能的服務器和大容量的服務器配備好，構建順暢的網絡環境。針對跨區域辦公室的集團公司，必須將遠程網絡連接的解決方案考慮在內，針對檔案收集和管理部門，配置電腦、備份設備以及影響掃描設備等，構建良好的硬件設施。
2.2軟件基礎建設
檔案數字化能否成功最至關重要的就是選擇完善健全的檔案數字化管理系統。其主要特性如下：
（1）和企業OA系統無縫連接，構建一體化管理。由于不斷提高信息化水平，房地產企業員工工作可以充分利用辦公自動化系統，并利用該平臺充分收集檔案。
（2）構建強大的圖像處理工具和成熟的數字化加工過程。結合房地產檔案管理的特點，亟待進一步研發強大的掃描和圖像處理工作，提高圖像處理的效率和質量。
（3）提高檔案利用查詢平臺的效率。構建房地產企業網上檔案信息服務平臺，構建健全的數字檔案，有助于有效保管電子檔案，提供良好的檔案信息服務。目前房地產企業的各種生產、經營、管理活動都涉及信息交流和傳遞活動，而計算機和網絡逐漸發展成為各房地產企業分公司和各部門之間交流和溝通信息的重要渠道。
（4）構建健全完善的安全控制系統。因為電子檔案自身具有易改性，所以，必須全面考慮信息安全，保證順利建設檔案信息化系統。
（5）檔案數字資源必須通過集團進行集中管理，各個分公司之間共享信息資源，加強交流和聯系。
3推進數字化資源建設構建
數字化檔案必須以高速掃描儀構建的電子檔案為基礎，使用電子檔案必須以真實、有效和準確的數據為前提。只有在全面認真檢查有關內容的質量的基礎上實現檔案數字化、比如，是否輸入正確的數據、是否掃描清晰的圖像、圖像和著錄的內容、現實實際是否一致等。然而，因為房地產檔案具有動態性的特征，歷史檔案資料數量較多，建設檔案數字化資源不是短時間就能完成的，必須通過長時間的努力，房地產企業領導必須及時有效預測檔案數字化建設，按部就班地完成各個流程和步驟。
4加強檔案信息安全建設建設
檔案數字化必須高度重視安全性，因為大多數檔案信息的使用必須受到控制，因此，應當積極建立完善的管理制度，使用先進的技術，保證安全的信息，積極建設檔案數字化。為了有效實現房地產檔案管理現代化發展目標，必須保證正常運行系統。所以，貫徹落實好系統的安全防范工作至關重要。首先要做好制度相關方面的工作，抓好技術這一關，逐步完善安全保密制度，將用戶權限設置好，積極建立防火墻，將大容量存儲設備設置好，做好增量和定期備份工作，充分保障房地產企業數字化檔案信息的安全。
5打造數字化管理
隊伍人才是房地產檔案現代化管理目標實現的關鍵，必須積極引進優秀人才，構建房地產檔案管理現代化人才資源，為其將來的發展奠定基礎。建設房地產檔案的信息化所需要的人才不僅要具備扎實的業務知識和專業技能，并且在房地產產權、產籍管理等檔案專業方面也必須具備較高的水平，能熟練運用開發和維護系統的技術、加工和管理數字化、標準化建設、管理數據庫運行、信息咨詢等。房地產企業檔案管理團隊還必須與時俱進，和時展同步，積極展開和其他單位的交流和合作，提升總體業務水平，積極尋求先進的管理手段，不斷滿足房地產檔案管理多元化的需求。與此同時，還必須有效統一數字化建設專業人才在管理檔案、建設檔案數字化、樹立各種目標等方面的思想和觀念。
結語
總而言之，房地產檔案數字化管理即為一項長期性和系統性的工程，通過運用先進的技術，可以有效對檔案日常管理操作流程進行簡化，高效地開展各項工作。然而，由于日益先進的科學技術，不斷更新管理設備，亟待優化升級管理系統，同時要積極構建長效管理機制，將各方面工作貫徹落實到位，進而發揮檔案數字化在房地產行業中的作用。
參考文獻：
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[2]周磊.房地產企業檔案數字化建設探析[J].黑龍江檔案,2010,05:36.
作者：柳芳 單位：美好置業集團股份有限公司
第四篇：房地產企業參與小城鎮建設路徑探討
摘要:伴隨著我國政策以及宏觀經濟的不斷變化，房地產市場在獲得更多的發展空間的同時，也面臨著更多的機遇、挑戰，邁入了一個新的發展臺階。在這種發展背景之下，如何面對想新型的城鎮化發展策略，更好的參與到城鎮化建設當中，獲取更大的經濟效益，成為了房地產行業高度重視的一個課題。現本文主要是對房地產企業參與小城鎮建設的路徑選擇進行探討，主要目的為日后房地產在城鎮化建設中發展提供有效借鑒和參考。
關鍵詞:房地產企業；小城鎮建設；路徑選擇
一．房地產企業參與城鎮建設的方式
1.房地產項目類
房地產項目類是主要是指按照公司制定的發展策略，選擇一些帶有盈利性的房地產項目進行投資開發。一般來說，可把房地產項目的類型劃分為商業項目、住宅項目以及其他房屋等幾種。其中，其他房屋又包括產業園、工業廠房等等。
2.房地產投資類
房地產投資類主要是指在小城鎮建設項目中，房地產不參與日常管理活動以及各項操作，僅僅在資金上進行投入。一般來說，根據融資途徑來劃分，可把該類型模式細分為城鎮建設項目信托、城鎮化發展基金、股份制改造、城鎮化債券當幾個類型。
3.公共服務和基礎設施類
公共服務和基礎設施類主要是指把公共服務或者項目基礎設施作為與政府合作紐帶，共同參與到各項小城鎮項目的建設當中。在這種參與方式下，房地產企業不但需要在資金上進行投入，同時也積極參與到小城鎮建設的日常管理活動以各項操作當中。從建設項目類型來劃分，可把該類型模式細分為代建、服務外包、TBT、PPP、BOT、TOT等幾種。4.城鎮一級開發類城鎮一級開發類是主要指在小城鎮建設過程中，房地產企業作作為一級開發商參與到項目的所有開發、改造以及新區開發建設等各個環節當中。整體開發能力強、開發規模大、人力資源及資金豐富、雄厚是這類房地產產企業的一個顯著特點。與小城鎮建設模式特點相互結合，房地產企業在參與的過程中主要通過采用綜合開發的模式，集中在舊城改造、新區開發以及產業園比較大型的項目開發建設，以此實現最大的社會效益及經濟效益。
二．不同類型房地產企業參與小城鎮建設的路徑選擇
1.專業型房地產企業的路徑選擇
該類型房地產企業主要是指在公共服務類項目、城市基礎設施方面具有有專業的技術人才、管理、服務以及設備等等，這主要是由于企業的長期發展而逐步累積下來的。這種類型的企業基于小城鎮建設模式的特點之上參與公共服務類項目、城市基礎設施建設的過程當中，具備專業的管理團隊、較高的管理水平、豐富開發經驗以及專業技術力量等優勢。建議該類型企業在對小城鎮項目進行選擇的過程中，把穩定的、有盈利性的城市基礎設施作為主要的選擇對象。例如：航道、港口碼頭、鐵路、機場等各種交通設施項目以及供氣、成油儲運、新能源等各種能源類醒目均可作為主要的項目選擇。房地產企業在投資城鎮項目過程中能否獲得獲取外部經濟效益，能否經濟賠償保證投資的安全性等是影響他們投資積極性的關鍵因素。為此，需要對房地產參與小城鎮建設項目模式不斷的進行創新，按照項目的經營以及使用權，可采取多種融資多樣化的融資模式，例如：TBT和、PPP、BOT、TOT等等。
2.大型房地產企業的路徑選擇
該類型房企主要是指具有一級開發資質，在某一區域甚至全國范圍內具備很強的競爭力、具備品牌優勢、以及占有很高的市場份額。對于這種類型的房地產企業來說，它們開發規模龐大且開發能力強、資金儲備雄厚、具備多途徑融資渠道、豐富的人力資源?；谛〕擎偨ㄔO模式特點，該類型房地產企業主要采用綜合開發的模式，把建設主要集中在舊城改造、新區開發以及產業園等比較大型的建設項目當中，以此來實現最大化的社會效益和經濟效益。在新區開發、產業園類等項目重大的開發項目中，該類型房地產企業要集思廣益，優化建設思路以及建設布局，建設堅持最高標準原則，從城鎮低于優勢以及產產業優勢進行綜合考慮，確保規劃科學合理的基礎之上推進城鎮建設進一步發展。
3.中小型房地產企業的路徑選擇
在我國房地產企業中，大多數為中小房地產企業。該類型企業由開發規模、資金以及技術都存在一定的局限性，與大型企業競爭中難免略遜一籌，但還是存在一定的優勢。在對小城鎮項目投資過程當中，該類型企業可把所積累的資金購買城鎮化基金、城鎮化信托、股份制改造以及資產證券化的方式，對小城鎮項目進行間接的參與。對于那些具有較高融資能力、投資能力的房地產企業來說非常適合采用這種方式。對于該類房地產企業來說，在參與代建類小城鎮建設項目當中，應該不斷凸顯自身優勢、不斷利用各種人才、管理以及技術資源，選擇適合自己的小城鎮項目進行投資，在保證建設質量的基礎之上獲取最大的經濟效益；此外，在參與經營類或者是房地產開發的小城鎮建設項目當中，應積極結合自身需求以及特點，對當地居民的生活習慣、消費能力以及潛在開發能力進行深入分析研究，確保開發的房地產項目滿足當地居民需求。需要注意的是，該類型房地產企業在開放中贏選擇具有實力、信譽的開發商以及具備實力的經營商來進行合作，獲取更多當地政府的支持，充分利用當地的人力資源優勢推進房地產項目建設，達到多贏的局面。
4.服務類房地產企業的路徑選擇
該類型企業主要是指在整個房地產專業鏈當中，把服務專注在某一個環節或者幾個環節，中介服務以及物業管理公司等均屬于服務類房地產企業。對于這種企業類型來說，它們具備一套管理流程、人才以及專業服務?；诔擎偨ㄔO模式的特點之上，該類型房地產企業在參與城鎮建設過程中贏借助服務來進一步提升策略，在各種服務外包類項目中都應藥積極參與。例如：政府社會服務、政府大樓物業服務以及產業園區物業服務等等項目都應積極參與。
有相關數據調查發現，按照現今我國城鎮化的發展速度來看，將會有四十億元的資金投入在其建設當中。為此，對于服務類型房地產企業來說，蘊含著極大的商機和發展空間。一般來說，主要從以下幾個方面來體現：
1.人就在轉移過程中蘊含中著巨大的商機。城鎮化就是農村人口以及勞動力逐步向城鎮轉移的一個過程，所有勞動生產要素集中向城鎮化聚攏，城鎮不斷接受著大量農村富余的勞動力，當這些農村人口轉移到城鎮之后，他們需要生活、居住以及就業，病享用城鎮的各種公共配套設施。對于城鎮來說，只有有了足夠的人氣才能進一步發展，才能刺激消費，物業的管理就有了服務的對象。
2.產業在轉移過程中蘊含著巨大的商機。在城鎮化發展進程當中，隨著環保意識的不斷深入人心，對于高耗能高污染的企業將會逐步被淘汰，生態環保產業園是建設中主要的發展趨勢，引進新型發展產業就需要新型的服務來相互匹配。
3.文化發展中蘊含著巨大商機。對于新城鎮的出現也就意味著新物業群的出現，對于城鎮的建設、經營以及消費者來說，他們同時也是新的物業、新的城鎮居民以及使用者，與此同時，大量的、多元化的物業需求也因此涌現，給服務類行業也由此應運而生。城鎮管理是城鎮文化內容中重要的組成部分，城鎮管理主要以物業管理的形式來展開。由此可見，城鎮文化在發展過程中給服務類型企業的發展預留了足夠的資源以及發展空間。
結束語
城鎮化統籌規劃發展過程中，房地產企業需要與時俱進，結合實際需求，主動出擊，通過各種形式積極參與到城鎮發展行列當中，積極加快發展步伐，不斷對服務管理進行創新，堅持以人為本的原則，獲得尊重，贏取人心以及信任。此外，還要積極實現轉型，加快發展步伐，對商業模式進行改革創新，并做好準確定位，充分利用自身的發展優勢并逐漸發展成為企業核心競爭力,推動城鄉一體化的發展，實現共贏的發展目的。
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作者：王少文邵煒星單位：東華理工大學
第五篇：房地產企業財務管理控制研究
摘要：房地產企業是我國的支柱性產業，但是房地產行業呈現出了逐漸不景氣的下降趨勢，在一定程度上對我國的國民經濟產生了一定影響，因此做好房地產行業的管理工作至關重要。做好房地產企業的財務管理在很大程度上也能提高企業整體的管理水平，本文首先介紹了房地產企業的概念及特點，然后說明了房地產企業進行企業管理的意義，最后從加強房地產企業的財務管理角度，就幾個方面展開了論述。
關鍵詞：房地產；財務；管理
房地產企業從高速發展逐漸進入了低迷，市場競爭日益激烈，在這種情況下企業要使自己立于不敗之地，不能僅僅依賴于國家的政策扶持，提高自身能力才是成功的關鍵，企業要結合自身的實際情況，制定適合的管理體制，保障企業管理工作有序進行。房地產企業屬于高投資、高風險、高回報的行業，需要的資金巨大，前期工作較長，涉及行業較多，資金回收的周期較長，因此其財務管理和其他行業有所不同，管理較為復雜，內部財務控制需要多個部門的協調合作。企業在制定財務管理制度時要結合企業自身特點，還要集思廣益，才能使管理制度充分發揮它的價值，完善的制度對財務管理工作是至關重要的。
一、房地產企業財務管理的特點
房地產企業財務管理，意思是房地產企業從立項投資到施工最后到竣工對所需要要的資金、人力、建筑材料等資源進行籌集、使用。監督、審核，以期實現更好的預算控制，包含了房地產企業所有的財務工作，它是企業管理的的核心部分。由于房地產企業具有自身的特點，這使得房地產企業的財務管理有別于其他的行業，具體表現為以下幾個方面：首先，房地產企業涉及行業較多，比如建筑行業的建筑工人、地暖安裝，建材行業的水泥、鋼筋等，還有金融行業以及家電行業等，生產環節較多，產業鏈較長，因此在整個過程中所需資金巨大，資金周轉時期長，這些因素的存在導致了房地產企業的財務管理任務繁瑣，管理工作較為復雜。其次，房地產企業受政策的影響性較大，敏感性較強，因此在管理過程中要同時兼顧內部和外部環境，及時把握外部環境變化，財務人員要有較高的業務素質和風險預測能力，及時捕捉和房地產有關的信息，以便為領導者作出決策提供價值導向。
二、房地產企業進行財務管理的意義
(一)有利于形成良好的資金鏈
房地產企業在進行一項新的開發項目時要有大量資金作支撐，企業的資金來源一部分是靠融資，還有一部分是房屋出售來獲取資金，資金的投入和回收可能是同步的，因此開發商需要明確每一個環節中每一筆資金的來源、去向，資金管理尤為重要，只有保證好這一期資金的回流才能確保下一次開發項目的順利開展。財務管理能對資金進行科學管理，促使資金周轉順利，并在一定程度上提高了資金的利用率，避免出現資金閑置和資金短缺。
(二)幫助房地產企業降低風險系數
房地產是風險系數較高的行業，比如說融資的風險，房地產企業的融資方式較單一，大部分是銀行貸款，成本較高，資金如果不能及時回籠，會給企業帶來很大風險。財務管理能對資金的的去向、使用情況、分配等有個實時的跟蹤，避免出現由于資金帶來的金融風險。
三、新形勢下做好房地產企業財務管理的控制
(一)加強企業財務管理和控制的認識，提高員工素質態度
決定高度，首先要加強房地產企業領導對財務管理的重視度，摒棄傳統的重開發，輕財務、輕預算的觀念，把財務管理工和其他管理工作并重。同時，在企業內部加強對財務管理的宣傳，形成領導和員工人人重財務的良好風氣，正確的財務管理理念可以以制度的形式展現出來。另外，財務人員過硬的業務技能是保障財務中各項工作高質量完成的關鍵，企業可以定期對財務人員進行培訓并建立考核制度，及時向他們灌輸最新的財務知識，培養他們主動學習的習慣，不斷提高他們的業務技能、職業道德以及財務人員的責任意識，杜絕弄虛作假的行為。定期對他們進行考核，對于崗位不匹配的員工要及時發現，實時調動，使財務人員的技能更加適應財務管理工作的需要。
(二)新制度下做好成本核算
房地產企業的開發時期較長，相對于其他的行業資金的需求量更大，在開發過程中需要巨大的資金投入來支撐，因此在每個階段都應做好成本核算工作。在設計階段，要給設計院下達設計限額，并列入設計任務書，在設計過程中做好成本控制。在招標及合同簽訂階段，成本管理人員要從材料選擇、合同類型以及招標等方面進行成本核算，材料選擇上，要選擇那些性價比較高的建筑材料和設備，同時要考慮設備的生命周期和后期保養費用，在合同選擇上，開發商根據圖紙的完整性和特點，靈活的選擇合同類型。在施工階段，施工是一個持久的動態過程，在這一過程中經常會遇到外界環境的某種變化或者不可避免的情況，這時要對施工過程進行實時變更，所以企業要有一套完善可行的變更流程，及時變更才能控制好成本。在最后的結算階段，要對從設計費用到材料購買到施工中的耗材、人員費用等做好詳細的說明，每一筆資金都要有明確的去向。
(三)發揮預算的重要作用
有些房地產開發商認為，只要有了土地使用權和大量的投資資金后，就可以獲得可觀的收益，沒有認識到預算在整個過程中的重要作用。在進行預算之前，要完善房地產企業的預算組織體系，在企業內部建立預算組織委員會，建立健全規范嚴謹的規章制度，嚴格約束成員行為，同時向員工宣傳預算的重要性，引起企業上下的重要認識。針對房地產從開發立項到完工的這一過程所包含的內容，要做好項目開發預算、實施過程中建筑材料和員工工資預算、銷售預算、成本預算、利潤預算等。同時房地產企業要建立預算的績效考核機制，實時對預算進行考核，將預算的執行結果與績效掛鉤，結合使用獎懲制度，才能使預算績效考核充分發揮它的約束和考評的作用，預算工作的順利才能保障企業財務管理的高質量。另外，企業要不斷完善績效考核機制，與時俱進地對對制度做調整，使這一機制更加符合企業的實際情況，做好了預算工作，企業的財務管理才能進入正確軌道，為實現企業經營目標提供保障。
(四)不斷完善財務內控和內部審計職能
財務管理中的內部控制對企業的作用功不可沒，建立內部控制管理制度，發揮財務監督機制的作用，設立房地產企業的內部審計部門，來為財務部門服務，結合發揮財務審計和內部控制的共同作用，從各個方面對房地產的資金資源進行監督，避免出現資源浪費，資金去向不明的現象。房地產企業需要依據會計準則在企業內部建立包括會計核算、資金資源核查等一系列的財務管理制度，來對企業的材料、成本、應收賬款等進行密切監控，防止出現發展瓶頸，影響企業的正常運作。在內部審計方面，企業要加強相關部門的職能，明確規定崗位職責，部署工作有條理進行，要求財務人員嚴格按照有關規章制度，財務部門要和銀行建立良好的合作關系，從而對資金的進出能夠有效控制，資金的正常運轉才能保障企業經營活動的有序開展。
(五)做好投資規劃
房地產企業進行投資的目的是為了提高資金使用效率，降低資金成本，實現利益最大化，但是盲目的投資會給企業帶來風險甚至會損失慘重，因此做好投資管理，慎重選擇投資項目，能有效降低風險。在投資之前，要對想投資的項目進行嚴格的可行性研究，全面了解該項目的信息，分析其現狀和前景，預測投資成本和收益；在投資項目以后，對投資過程要進行跟蹤管理，缺乏管理和控制有可能會導致項目的發展方向不對，同時，要定期的對投資的項目進行審計審查，檢驗項目成果是否符合預期標準。
四、結束語
綜上所述，房地產企業要想在變化迅速的市場環境中保持自身的市場地位、提高企業的競爭實力、實現經濟效益，必須加強企業的財務管理，財務管理水平決定了企業的生產經營規模和競爭實力，一個好的財務管理體系能有效降低成本，提高資金的使用效率，同時在一定程度上能夠降低財務風險，幫助企業實現效益最大化。進行財務管理的相關人員必須不斷學習，更新知識，不斷提高自身的財務分析能力，才能更好的勝任財務方面工作，為企業的財務管理作出貢獻。
財參考文獻：
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作者：蘇先紅 單位：廣東億兆恒基實業投資集團有限公司
第六篇：房地產企業稅收籌劃風險防范措施探討
摘要：經濟的發展極大地推動了人們生活水平的提高，與此相應的是人們對高端商品的消費量急劇增大，我國房地產業飛速發展起來。近年來，國家頒布了大量與房地產業相關的政策法規，推動了房地產業的健康發展。而房地產企業稅收是現代房地產業的重要組成部分，針對當前存在的問題，本文就如何進行稅收籌劃談一下個人的觀點，僅供參考。
關鍵詞：稅收籌劃；房地產企業；風險防范
近年來，我國房地產業得到了飛速發展，其發展極大地推動了我國經濟社會的發展，也帶動了相關產業的發展。國家每年都會頒布于房地產業相關的法律法規來引導房地產業的發展，對其企業稅收策劃風險防范策略的研究也成為了房地產業工作的主要組成部分之一。
一、房企稅收籌劃方法
對于房地產企業而言，如何進行納稅風險規避，并且在現有的空間范圍內最大限度地降低納稅成本，增加營業利潤，獲得利潤最大化。近年來，隨著房地產行業的快速發展，為了能夠有效控制地價、投資過熱現象，政府先后出臺了一系列的調控政策。比如，央行加息、“國六條”，然后是國六條實施細則和外資炒樓限制，最后是108號文件等，這些宏觀調控政策、實施細則的出臺，都促進了房企稅收籌劃。對于房企而言，因涉及的業務范圍非常廣，加之經營活動特別復雜，所以采用多樣性的籌劃技術手段，才能應對經營業務進行有效的稅收籌劃。具體而言，可采取的技術手段和方法如下。
1.規避平臺
從規定來看，土地增值稅按照四級超率累進稅率，其中稅率跳躍臨界點非常顯著。從這一點來看，我們可以建立規避平臺，對籌劃規律分析研究，以此來實現籌劃節稅之目的。在此過程中，最為關鍵的操作就是增長率管控，我們可通過價格以及扣除額對其進行有效地調節。
2.投資轉化
對于房地產開發企業而言，除了房地產開發以及房產銷售等經營方式，還可采用投資聯營以及出租等方式進行經營和發展，利用轉化技術可以實現有效的房企效益。
3.稅基籌劃通
常情況下，房企開發過程中的資金占用量都非常大，實踐中我們應當不斷籌措資金，尤其要做好降低稅基工作。銀行融資的主要方式是貸款籌資以及發行債券，實踐中可通過利息抵稅效應來實現稅負降低之目的；股票發行是權益資金形式，僅可按照稅后利潤進行優化配置。
二、風險防范策略
基于以上對當前房地產企業稅收籌劃過程中的相關問題分析，筆者認為要想有效加強風險防范，提高企業稅收籌劃水平，可從以下幾個方面著手。
1.積極獲得稅務機關的幫助和支持
對于稅收征管部門而言，其具有唯一性特點，該部門負責解答疑問，并引導廣大納稅人主動納稅。同時，還要做好相關制度、機制的咨詢工作，對納稅人的提問進行詳細回答。對于負責稅收籌劃人員而言，若在規劃方案中未能對有關法規、政策進行深入地了解，則需想方設法向稅務機關需求幫助；通過具體業務咨詢，讓稅務人員對違法活動做出準確地判斷。實踐中因地域環境條件存在著一定的區別，征管形式也不盡相同。從這一方面來講，地方稅收機關有自主裁量權，而且具備專業財會方面的知識，明確法規、政策是稅收籌劃人員必須具備的素養，應當加強與各稅務部門間的溝通與聯系，滿足每個稅收籌劃工作人員的客觀需求。
2.緊緊依賴
“外腦”選擇人才時，用當立足實際、實事求是，不高人群、走后門。相反，應當不要提高標準，重視受聘人員的資歷和能力，這一可以確保企業稅收籌劃的可靠性、權威性。對于經驗不足、技術水平有限的在職人員，建議聘請專家給予指導和幫助，以確保稅收籌劃的科學合理性，有控制風險。
3.稅收籌劃與政策、法律同步
實踐中，為了能夠有效規范房企稅收籌劃工作，應當制定合理的規范法律，并將其有效地落實到實處，從而實現對房地產市場的有效監控。在制定稅收籌劃方案時，首先，應當對稅法以及法規條例等深入了解，并制定相應的納稅規劃方案；其次，稅法、政策通常會隨市場發展而變化，執行和實施過程中，應當優化調整政策體系，完善規劃體系。
4.健全財會核算機制
為提高房地產企業的合法化、合理化，應當嚴格按照規范要求，健全和完善會計核算機制。首先，這種產業會計核算數據是稅收籌劃科學合理化的參考標準，也是為稅務審核提供參考依據。其次，健全和完善的會計核算機制，能夠為產業的快速發展以及稅收籌劃，提供工作參考數據依據和基礎。最后，必須加大力度，做好監督管理工作，以此來保證會計核算的有效性。
三、結語
我國房地產在獲得巨大發展的同時，也存在巨大的風險，企業稅收策劃風險是風險的一部分，如果能有效地把握好這份風險的話，將極大地促進房地產業的發展；反之，如果不能有效處理的話，也會對我國房地產業造成不利的影響?？傊?，對風險策劃防范是房地產業的重要內容。
參考文獻：
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作者：楊柳 單位：遼寧行政學院
第七篇：民營房地產企業兼并收購實務操作風險分析
摘要：隨著國有企業改革的不斷推進和民營經濟的持續發展，國家鼓勵社會資本參與國家建設，共享改革發展紅利。在這一大背景下，出于優化資源配置、促進房地產企業健康發展的目的，部分經營較好的民營房地產企業也開始與國有房地產企業進行兼并收購、合作開發。本文從企業兼并收購的視角對房地產企業所有制形式及特點、收購動因、如何收購及風險防范問題進行了深入研究。通過研究得出，民營房地產企業收購國有房地產企業要將兩種不同體制的管理磨合，從盡職調查、簽訂合作協議、加強后續經營管理三個方面有效降低兼并收購風險。
關鍵詞：房地產企業；收購；實務操作；風險防范
一、房地產企業所有制形式及特
點房地產企業是從事房地產的開發、經營、管理和服務活動，具有自主經營、獨立核算職能，以營利為目的的經濟組織。改革開放以來，我國確定以公有制為主體、多種經濟成分共同發展的方針。房地產行業同樣以公有制為主體和多種經濟成分共同發展。
黨的十六屆三中全會確定了新的經濟發展方向：適應經濟市場化趨勢，增強公有制經濟的活力，大力發展國有資本、集體資本和非公有資本參股的混合所有制經濟。黨的十八屆三中全會提出積極發展混合所有制經濟，使混合所有制經濟成為公有制的重要實現形式。房地產行業作為競爭性行業應發展具有國際競爭力的大公司和大企業集團。所有制是人類對于物質資料（主要是生產資料）的一種占有形式，是所有人所有權的體現。當前，我國實行的基本經濟制度是以公有制為主體、多種所有制經濟共同發展。我國現階段房地產企業的性質劃分為全民所有制企業、集體所有制企業、私營企業、股份合作制企業、外資企業等。億韓智庫公布的2016年1-5月中國典型房企銷售業績排行幫TOP150中列于前6名的為：萬科地產、恒大地產、碧桂園、綠地集團、保利地產和中海地產。其中前三名均為民營上市房地產公司，保利地產和中海地產則為國有房地產公司。
民營企業儼然成為房地產行業的生力軍。雖然民營房地產開發企業現在的業績令人驚喜，但是民營房地產開發企業還是存在著許多不足，民營房地產開發企業的規模相對國有房地產來說相對較小，風險管控體系不夠健全，但是適應市場的能力較強。國有房地產開發企業實力較強，土地儲備較好，但經營管理沒有民營企業靈活，大多數國有房地產企業本身是多元化企業中的一部分，承擔著國有資產保值增值的重任。
二、房地產企業不同體制之間相互收購合作的動因
房地產企業不同體制之間相互收購合作主要有以下幾個原因：
（一）適應宏觀調控政策的需要。我國房地產行業起步較晚，發展的根基不牢固，又加上人口眾多，住房問題成為國家宏觀調控的主要內容。所以，房地產企業最容易受國家政策調控的影響：一是貨幣政策的影響，二是財政政策的影響。當前，我國出臺了促進房地產市場健康發展的一系列意見，對于促進房地產行業健康平穩發展具有十分重要的意義。國家也出臺了一系列政策支持民營企業發展，提出大力發展國有資本、集體資本和非公有資本參股的混合所有制經濟，這為民營企業收購國有房地產開發企業，實現共同合作開發提供了政策上的支持。
（二）產業結構調整的需要。當前，轉方式、調結構成為國家經濟長足發展的根本舉措。房地產行業產業結構不合理，企業較多，規模較小，產業集中度較低，許多房地產開發企業處于低水平、低效益的無序競爭狀態，國有企業活力不足，壟斷著房地產一級市場，民營企業資金不足，資質不完善，規模效益不顯著。這種現狀嚴重制約了我國房地產市場的健康持續發展。在此狀態下，民營企業靈活性較強，一些實力較強的民營企業開始轉方式、調結構，不失時機的采取收購、并購策略，提高自身競爭實力。
（三）戰略擴張的需要。部分民營大型房地產開發企業為了降低經營風險，開始從一線城市轉向三線、四線城市開發。為進入三、四線城市市場，部分民營企業選擇了并購、收購策略，以資產收購的形式進入新的區域市場，其中，部分國有房地產開發企業因經營管理不善面臨倒閉，成為了民營企業收購的目標，通過收購迅速擴大已有市場，提升市場的占有率和社會影響力。
（四）增加土地儲備的需要。土地使用權是房地產開發企業的核心和基礎，國土資源部明確房地產開發企業只有通過招標掛牌方式才能獲得經營性土地使用權和開發權。這樣一來，增加了民營企業拿地的成本，競爭更加激烈。一些小的房地產開發企業從一級市場上拿地已經相當困難。通過并購的方式從二級市場拿地，通過控股已經獲得土地使用權的國有房地產開發企業，以達到獲取土地資源的目的，增加土地儲備。
三、民營房地產企業兼并收購業務實務操作
民營房地產企業收購國有房地產企業一般是以股權收購的方式進行。深圳市龍柏商置產業投資基金企業曾以9.56億元的價格從華潤深國投投資有限公司收購深國投商用置業50%股權。深圳市龍柏商置產業投資基金企業之前就持有標的企業50%股權，收購后被收購企業成為民營企業。除了股權收購外，收購方式還有以下幾種：承擔債務。收購方承擔被收購方的全部債權債務，接收被收購方全部資產，安置被收購方全部職工，從而成為被收購企業的股東和控制人；出資購買。收購方出資收購被收購方的全部資產；合并。兩個或兩個以上企業通過簽訂協議實現合并收購，組成一個新的企業。
四、民營房地產企業兼并收購風險防范
（一）開展收購前盡職調查
企業收購是一項復雜的工程，收購失敗的主要原因是沒有做好收購前的盡職調查。收購行為帶來的預期收益具有一定的不可預知性，收購前要具有充分的風險意識，將收購國有房地產開發企業上升為企業的戰略高度，明確收購的預期標準，加大對收購企業規模、技術水平、創新能力、競爭能力的了解，明確購買的原因、為什么要收購。明確盡職調查內容，通過發掘企業的歷史、現狀及未來發展方向，明確是否收購。通過財政、稅務、質檢等部門了解企業的財務狀況、稅收繳納情況和產品質量情況，加強對財務報表的分析。通過有效的法律調查，明確企業的經營范圍、資質以及企業經營的合法性和合規性。通過對股東的調查，看企業經營管理者的素質，能否以股東利益為原則，了解企業內部控制、激勵機制是否完善。
（二）合作協議注意事項
由于收購雙方具有信息上的不對稱性，在合作收購協議的簽訂時要格外注意。要嚴格設計風險避讓等條款，在合同中雙方要對有關事項作詳細說明，保證所做出事項的真實性和合法性，主動承擔因信息披露不真實所負擔的法律責任。在收購過程中，被收購企業要確保經營正常進行，允許收購方進入企業實地調查，期間不能修改公司章程和分紅政策。在收購協議中要增加收購的先決條件，只要達到收購標準或一方履行收購合同，雙方必須交割。最后，還要有違約責任，合同一方違約，要通過提高或降低收購成本來進行彌補。
（三）后續經營管理注意事項
收購企業在收購后，要進行深入調研，逐步將經營理念融入被收購企業，注重加強企業文化的熏陶和構建。要加強被收購企業的管理，健全完善財務管理制度、全面預算管理制度，加大成本控制，提高產品質量，加大信息傳遞和上報力度，不斷增強被收購企業的核心競爭力。
五、結語
民營房地產企業兼并收購國有房地產企業本身在政策層面就具有一定的難度，這就需要民營房地產企業必須做好收購前的盡職調查工作，簽訂具有法律效力的收購合同或者是要約，將風險識別和控制提高到企業生死存亡的高度，充分準備，精心組織，才能提高收購的準確性和成功率。
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作者：梁翠瓊 單位：廣西欽州市碧桂園房地產開發有限公司
第八篇：房地產開發企業財務管理一體化運作研究
摘要：隨著我國市場經濟的飛速發展，我國房地產開發企業的發展空間也得到了很大的提升，很多的房地產企業已經走向了一體化的道路，一體化運作的財務管理模式勢必是未來我國房地產開發企業的必然選擇。本文從房地產開發企業一體化運作財務管理的基本理論出發，分析了一體化運作的房地產開發企業財務管理模式現狀，并就存在的問題提出了幾點完善一體化運作的房地產開發企業財務管理的建議，目的在于提高房地產開發企業一體化運作的財務管理水平，促進房地產開發企業獲得長期可持續發展。
關鍵詞：一體化；房地產開發企業；財務管理；探析
一、房地產開發企業一體化運作財務管理概述
(一)一體化房地產開發企業財務管理內容
資金管理、設置財務組織的架構、設計財務管理的流程、融資管理和投資管理等是一體化房地產開發企業財務管理的主要內容，具體內容如下：
1.資金管理。就是指在一體化的環境下，房地產開發企業對各個子公司的各項經營業務和開發項目的資金流進行管理，主要包括了資金計劃管理、分配資金的收支、項目資金的籌集等。
2.財務組織架構。財務組織架構主要是指對房地產開發企業的各項工作任務的分組、分工、協調以及劃分相關責任，房地產開企業在一體化運作下有著自身的特點，因此就必須設置適合自身發展的財務組織架構，更好的適應一體化運作發展的需要。
3.財務管理流程。財務管理流程主要是指在一體化運作的背景下的基礎是價值分析，保證房地產開發企業內部資金可以得到均衡的流轉和配置，更好實現企業長遠利益的思維方式和決策過程，房地產開發企業一體化運作是一個循序漸進的過程，企業的經營過程也會隨著外界環境的變化而變化，因此房地產企業需要在分析內外部經營環境的基礎上，設計出一條適合自身發展的財務管理流程。
4.融資管理。融資管理主要是指房地產開發企業根據對外投資、生產經營、調整結構的需要，通過資本市場和融資渠道，通過科學合理的融資方式，對各個分支機構的籌資活動進行有效管理的活動，融資管理的主要目的在于不斷滿足房地產開發企業資金的需求，減少經營風險，降低生產經營成本。
5.投資管理。投資管理主要是指房地產開發企業根據行業發展趨勢和發展戰略，通過分析市場需求和市場調研，來進一步確定客戶的需求，
(二)一體化房地產開發企業財務管理的特點
1.多元化的決策層次。房地產開發企業在一體化的財務管理模式下，由于總公司與下屬的子公司的管理層次上存在著較大的差異性，導致了兩者的決策權限也有很大的差異性，在房地產開發企業的內部財務控制中就出現了多元化的特征。因此房地產開發企業總公司就要根據不同地區、不同產業、各個子公司的不同情況等，對分權和集權的程度進行明確的確定，這樣既可以減少房地產開發企業內部之間的矛盾，又可以調動起下屬子公司員工工作的創造性和積極性。
2.較為復雜的財務管理內容。設計子公司、策劃子公司、物業管理子公司、施工子公司等是一體化房地產企業可能包括的內容，由于地區和業務的不同，導致了各個地區的經濟、文化、法律和政治都有所不同，因此房地產開發企業一體化運作的財務內容也就變得較為復雜化。
3.加大了對下屬子公司的監控難度。在一體化財務管理模式下，財務管理決策層多元化、管理職能兩分化、管理方法多樣化，這就直接加大了房地產開發企業對下屬子公司財務監控的難度。
二、一體化運作的房地產開發企業財務管理模式現狀
(一)缺乏對集分權的科學處理
“分權型”、“集權型”、“混合型”是目前我國一體化運作房地產開發企業財務管理的三種模式，其中分權型管理模式是指房地產總公司負責審批和決策企業的重大財務事項，下屬的子公司負責企業內部的日常財務事務，并且將處理的結果上報給總公司；集權型管理模式主要是指總公司來實行財務的決策權，下屬的子公司不具備財務的決策權和審批權。如果房地產開發企業存在過多的分權，會導致由于下屬子公司財務決策不科學影響到企業整體決策的科學性，不利于房地產開發企業的長遠發展；如果房地產開發企業存在過多的集權，在處理臨時發生的財務業務的時候，下屬子公司就會將遇到的財務問題層層的向總公司匯報，然后通過高層決策后再將結果傳達給子公司，這樣就不利于房地產開企業更好的把握好商機。
(二)缺乏對財務信息的全面控制
房地產開發企業對下屬子公司經營業績的評價可以通過獲取財務信息來實現，并可以根據財務信息來制定企業未來的發展戰略。但是在一體化的財務模式下，房地產開發企業收集財務信息方面會比較困難，有的房地產開發企業下屬子公司并沒有按照真實的情況向總公司上報財務報表，因此也就不能真實的反映企業真實的財務信息，虛增了企業的資產。同時由于一部分的下屬子公司財務核算人員的水平不同，降低了財務信息傳遞的速度，因此也就不能保證財務信息的質量，另外不同子公司采用的是不同的財務軟件，房地產開發企業也就不能更好的實現度財務信息的全面控制。
三、完善一體化運作的房地產開發企業財務管理的建議
(一)采用相對集權型的財務管理模式
房地產開發企業在一體化運作下應該從各個角度出發，選擇一種適合房地產開發企業發展的財務管理模式即：相對集權型的財務管理模式，這種財務管理模式是以“集權為主，分權為輔”，同時也是混合型財務官模式的一個重要分支，這樣就可以保證開發房地產企業擁有較高的財務決策權，同時下屬的子公司也會具備相對的財務決策權。與分權型財務管理模式和集權型財務管理模式不同的是房地產開發企業子公司財務管理人員有著不同的審批權限，房地產開發企業為了在競爭激烈的市場環境下獲得加大的利潤空間，大多數的開發企業都采用了一體化的財務運作模式，可以說房地產開發企業采用一體化財務管理模式還處于初級階段，因此總公司應該對下屬子公司實施集權的財務管控模式，但是為了很好的調動起下屬子公司員工工作的積極性，就應該采用相對集權的財務管理模式，在一體化運作模式下才能更好的發揮出房地產開發企業的整體效應。
(二)實現對財務信息的全面控制
房地產開發企業在一體化財務運作模式下要更好的實現對財務信息的全面控制，要保證財務信息可以在各個部門之間實現共享，房地產開發企業要在“收支兩條線”的基礎上，建立統一的財務會計核算官系統，整個房地產開發企業也要使用統一的財務信息軟件，這就要求房地產開發企業的下屬子公司必須及時的將相關財務信息輸入到共享財務數據庫中，這樣總公司才能夠對財務信息進行動態、及時、準確的全面控制。同時房地產開發企業總公司和子公司之間也要采用統一的財務核算體系，統一的財務核算體系應該包括：固定資產核算子系統、工資核算子系統、在建工程子系統等，這樣各個子公司就會在核算后自動生成財務報表、會計賬簿，房地產開發企業也就能全面的對財務信息進行控制。
四、總結
綜上所述，房地產開發企業采用一體化財務管理模式可以促進其獲得長期的發展，房地產開發企業的管理者必須認識到一體化運作的必要性，要從實際情況出發不斷完善房地產開發企業一體化運作水平，這樣才能保證房地產開發企業在競爭激烈的市場環境下立足。
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作者：趙彪 單位：三湘股份有限公司
第九篇：房地產企業統計基礎工作思考
摘要：隨著我國各項建設的不斷發展，房地產企業也迎來了更為廣闊的發展前景與更多市場機遇。而房地產企業的內部管理的重要性也逐漸受到企業管理者與決策者的重視。本文重點談談如何做好房地產企業的統計基礎工作，以幫助企業管理者更好的全面統籌規劃，實現進一步發展，以供參考。
關鍵詞：房地產企業；統計工作；統計基礎
房地產企業近年來的發展勢頭可謂強勁，而房地產企業又屬于資金密集、勞動力密集的特殊行業，其統計工作對房地產企業的全面管理與建設意義重大。統計工作的根本和源頭是統計基礎工作，基礎工作質量的高低直接影響到整個房地產企業統計工作的質量與水平。因此，加強房地產企業的統計基礎工作與規范化建設就應該成為企業管理者及相關部門工作人員的頭等大事。
一、房地產企業統計基礎工作現狀分析
統計基礎工作是房地產統計工作的重頭戲，近些年來，許多房地產企業的經營者和決策者也加大了對基礎工作的關注和支持力度。然而，就目前而言，房地產企業統計基礎工作仍然存在著一些典型問題值得我們思考。首先，在人員構成方面，房地產企業由于受到市場波動影響極大，市場競爭又日趨激烈，雖然統計工作已經逐漸受到關注和重視，但仍然有許多企業管理者習慣于將管理工作重心放在項目承接、建設、產品銷售等窗口部門。對于內部管理尤其是統計工作上未能予以足夠重視，從而導致統計人員隊伍的素質持續偏低，統計基礎工作無法落實到位，無法實際承擔起信息快速有效傳遞的重任，從而制約了統計基礎工作質量的加強。
此外，由于工作不受重視，致使統計人員對自身要求不高、職業精神缺乏且專業技能偏低，從而造成人員變動頻繁，統計工作長期無法實現持續與常態化。其次，缺乏行之有效的管理制度。制度是管理工作得以順利開展的保障，而當前許多房地產企業雖然在生產技術、管理技術等方面有了長足進步，但在統計與統計基礎工作上的制度建設仍然存在許多缺陷和不足，致使統計工作的開展無章可循或制度不夠契合房地產企業實際，嚴重影響了房地產企業統計基礎工作的規范化發展。再次，業務開展不規范。統計基礎工作應包括設計、調查、整理、分析等等內容，但許多房地產企業因為缺乏相應制度，從而造成數據收集不及時、數據存在嚴重失真、信息傳遞不通暢等問題，嚴重影響了企業經營者的決策科學性以及相關部門對企業統計信息的及時掌握。
二、加強房地產企業統計基礎工作的思考
前文我們就房地產企業統計基礎工作存在的問題進行了分析，想要切實提升統計基礎工作質量就必須從這幾個方面入手，有的放矢的尋找解決辦法和對策。
1.端正工作意識。統計人員工作意識直接決定著統計基礎工作的具體質量，在人員意識端正上，首先要樹立敬業意識。房地產企業的統計工作可以說比較枯燥，但要求又相對較高，對于統計人員的專業素質及工作行為又有較為嚴格的規定。對于任務多、內容雜，又不易在短期內產生可觀成績的統計基礎工作，工作人員就應該強化責任感、敬業意識與服務意識。要從明確自身責任為基礎，了解工作的服務對象是企業與企業管理者，做到以企業發展需求為工作的出發點和落腳點，認真對待每一項統計內容。企業管理者可以通過宣傳教育、組織培訓以及與績效考評相結合的辦法加強統計人員的意識端正，為企業打造一支具有實際價值創造能力的統計人才隊伍。
2.加強基礎工作的規范化。統計基礎工作繁瑣而龐雜，需要工作人員付出更多辛勞和努力。我們應該在正視這一工作特點的基礎之上進一步加強統計基礎工作精細化與規范化的制度建設。首先，要切實落實崗位配置及人員安排，在企業財務狀況允許的范圍內盡量著手培養自己的統計人員，減少兼職統計人員數量，減少人員流動，穩定員工工作情緒，夯實能力與技能，并通過多元化激勵手段激發統計人員的工作熱情與主動性、創造性。其次，要切實落實統計基礎工作問責制度，規范工作人員行為及意識，提升其自律性和自覺性。再次，加強國家法律法規的宣傳及教育力度，有效規范人員的工作行為，避免違法違規行為發生。最后，加強以統計工作為核心的信息傳遞網絡建設，確保企業各部門信息傳遞的暢通與及時，實現上情下達、有效共享，真正發揮出統計基礎工作的重要作用。
3.完善并細化統計基礎工作。面對當前房地產企業統計工作的繁雜局面，統計基礎工作的重點之一還應該放在完善與細化上面。要切實完善企業的統計工作相關制度，實現統計內容的細化，要針對房地產企業經營實際情況切實建立相關統計臺賬，如工程項目進度、施工情況、竣工情況、產品銷售情況、項目投資情況、資金往來情況、企業基本財務情況以及勞動力情況等均需完備臺賬統計，以確保各項數據的收集與登記工作順利進行。此外，還要嚴格報表編寫與審批制度，在執行主管領導審批制度的同時，還要推行審批負責制，以約束審批主管領導的管理行為，使統計基礎工作實現規范化與科學化。
4.加強數據管理，避免信息失真。保障數據質量是統計基礎工作的又一重要內容，對于房地產企業來說，其數據來源廣泛、數據失真問題時有發生，這樣不僅影響到統計工作的開展，同時也對企業的總體發展造成嚴重阻礙。在數據管理與失真問題研究方面，要特別重視施工方數據、商品房銷售數據及勞動數據。應該對各方數據進行嚴格審核，如施工單位土建數據、工程量數據、設備機械安裝及使用數據等。同時，統計人員還要會同現場管理人員進行雙向審核，并落實兩方權責，以確保數據來源的真實、可靠。其次，加強對商品房銷售數據的多方核查，嚴格對比銷售部、財務部及合同備案的各項數據，確保真實有效。最后，在勞動力使用情況方面，要以項目、環節、階段為單位及時記錄，避免數據失真。
5.加強統計內審監督。統計工作不僅需要依靠嚴密的制度與專業的精神，同時也離不開有效監督與約束機制。要建立以加強統計基礎工作推進為重心的內部審計制度，內部審計不僅要以約束統計人員工作行為及意識為重點，還要將關注力度放在各部門的制度執行上面，為統計基礎工作質量提升提供保障。為了保障內部審計工作的規范性與權威性，企業要以制度的形式賦予其法律地位，避免工作開展過程中受到其他部門及工作人員的阻礙和干擾，同時還要針對統計基礎工作的具體要求進行考核機制建設，考核對象不僅要包括統計人員、各部門管理者與工作人員，同時也要將內部審計人員包含在內，以實現內部審計工作的科學、合理、規范。
6.加強外部監督機制建設。外部監督對于房地產企業統計基礎工作來說也尤為重要，外部監督主要包括媒體監督與大眾監督。企業管理者應該端正態度，積極接受社會輿論的監督與建議，并通過開辟多樣化信息收集渠道的形式對社會意見與建議進行及時分析與反饋，這樣不僅能夠幫助企業更好的實現管理質量提升，也能夠為企業的社會形象塑造助力，從而提升企業的社會影響力與公信力，增強企業市場競爭綜合實力。
三、結語
房地產企業統計基礎工作內容繁多、任務龐雜。而統計基礎工作對于企業的全面建設又意義重大，所以我們應該在正視其復雜性與重要性的基礎之上加大工作力度，轉變工作思路、改革工作方法，實現統計基礎工作的質量提升，為企業全面發展貢獻一份力量。
參考文獻：
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作者：馬宏華 單位：北京市御水苑房地產開發有限責任公司
