房地產開發企業預繳增值稅會計處理

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摘要：隨著社會經濟的發展，原有的稅收制度中部分內容已經不再適用，在這種情況下，我國推行了“營改增”政策，該政策的推行是我國原有的增值稅方面的問題得到了緩解與改善。與此同時，也給房地產開發企業的增值稅繳納帶來了很大的影響與沖擊，為此筆者在結合房地產開發企業的實際情況與工作經驗，對房地產開發企業預繳增值稅的會計處理問題進行了簡要的分析與探討，望能起到幫助作用。

關鍵詞：房地產開發企業；預繳增值稅；會計處理

房地產開發企業是我國國民經濟的重要來源之一，且隨著城市化進程的加快，其所發揮的作用越來越大，與人們的關系越來越密切，因此受到了社會的廣泛關注與重視。我國順應經濟發展的需求推出“營改增”政策后，對房地產開發企業的影響極大，房地產開發企業要想做到更好且可持續發展，就必須要對新政策有深入的了解，并在進行預繳增值稅的會計處理時制定合理的措施。

一、房地產開發企業推行“營改增”的重要意義

對房地產開發企業實施“營改增”具有重要的作用，筆者結合工作經驗與實際情況進行總結，對房地產開發企業推行“營改增”的重要意義如下：其一，房地產開發企業所經營的房地產開發項目不僅周期長，且在建設前會受到審批、申請許可等方面的影響，建設時會受到工程設計、計劃變更、實施等因素的影響，建設后會受到價格波動、市場需求、國家政策等影響，這些因素會導致房地產開發企業在進行房地產開發項目時需要較多且復雜的流程，且一旦上述影響過大，會導致房地產開發企業的經濟效益降低，甚至受到損失，增加了房地產開發企業的稅務負擔[1]。而對房地產開發企業推行“營改增”政策則可以有效的解決上述影響，有效的減輕了房地產開發企業的稅務負擔，提高了企業的經濟收益與競爭力，促進了企業的可持續發展。其二，房地產開發企業經營的房地產開發項目不僅周期長，且在建設前后與建設過程中都需要投入大量的資金，且回收較慢，這種情況導致了房地產開發企業的資金受到影響，甚至出現資金斷條的情況，因此而導致房地產開發企業破產倒閉的情況也時有發生。而推行“營改增”政策后，可以進一步改善我國的稅收制度，使其更加合理，也使得房地產開發企業的內部經濟結構得以優化，使企業的流動資金更加充裕，進而可以投入到其他項目中，提高了企業的競爭力。

二、房地產開發企業預繳增值稅會計處理的會計科目設置

國家稅務總局的相關規定中表明，一般納稅人在使用預收款的方式銷售其自行開發的相關房地產項目時，應該在受到預收款時，繳納預收款的3%金額作為增值稅。通常情況下，預繳增值稅有著固定的計算方式，但其中的適用稅率則存在區別，首先納稅人被分為小規模納稅人與一般納稅人兩種，后者在繳納預繳增值稅時又有兩種計稅方法：一是一般計稅法，適用稅率為10%；另一種為簡易計稅法，征收率為5%[2]。一般來說，房地產開發企業所從事的房地產開發項目所涉及的金額巨大，因此僅是百分之幾的差距也會涉及到巨大的金額，若房地產企業沒有對自身應該采用何種計算法繳納預繳增值稅，不僅會導致房地產開發企業自身的經濟效益受到損失，有時還會導致其行為違反相關的法律法規，構成偷稅漏稅。在本次“營改增”政策推行后，房地產開發企業以一般納稅人進行定義，而一般納稅人在繳納預繳增值稅時有兩種計稅方法，因此要根據自身開發的房地產項目進行選擇使用哪一種計稅方法計算預繳增值稅。若房地產開發企業銷售的自行開發的房地產項目為老項目則使用簡易計稅法，且在選擇簡易計算法進行繳稅后，不得變更，若想變更為一般計稅法，則需要在三年后方可進行。若房地產開發企業銷售的自行開發的房地產項目為新項目則使用一般計稅法進行繳納預繳增值稅。在房地產開發企業被定性為一般納稅人后，在設置會計科目時，應在應繳稅收的科目下設置預繳增值稅科目，由于部分房地產開發企業的房地產項目有老項目和新項目兩種不同的項目，因此其預繳增值稅的計稅方法也不同，所以應在預繳增值稅科目下在此分設兩個科目：一般計稅與簡易計稅。這種詳細且直觀的會計科目設置不僅使預繳增值稅更加清晰，同時在日后進行核算與查詢時也更加方便，一目了然。如上所述，在“營改增”政策推行后，一般納稅人的會計科目設置有所改變，與此同時在進行會計處理時也應該做到對應改變，因會計科目增多，所以在進行會計處理時要更加重視預繳增值稅，可采用如下方法進行記錄：若以一般納稅人的身份且采用一般計稅法進行繳納預繳增值稅，應將借方記錄為銀行存款，將貸方記錄為預收賬款，且在記錄預繳增值稅時可以將借方記錄為一級科目：應交稅費--二級科目：預繳增值稅--三級科目：一般計稅，貸方記錄為銀行存款；若以一般納稅人的身份且采用簡易計稅法進行繳納預繳增值稅，應將借方記錄為銀行存款，將貸方記錄為預收款項，且在記錄預繳增值稅時可以將借方記錄為一級科目：應交稅費--二級科目：預繳增值稅--三級科目：簡易計稅；貸方記錄為銀行存款。若以小規模納稅人的身份繳納預繳增值稅，則應將借方記錄為銀行存款，將貸方記錄為預收款項，且在記錄預繳增值稅時可以將借方記錄為一級科目：應交稅費--二級科目：應交增值稅，將貸方記錄為銀行存款[3]。

三、房地產開發企業預繳增值稅的應用

房地產開發企業在對預繳增值稅款項進行核算與會計處理時，主要注意以下兩個方面：一方面是為預繳增值稅設置合理的會計科目，在上文中已經進行了介紹；另一方面是若預繳增值稅可以進行抵減時的處理。一般情況下，當房地產開發項目已經進行預售時，則需要對預售的房地產開發項目進行增值稅的繳納，而有時會出現繳納稅額過多的情況，針對這種情況可以從預繳增值稅中進行抵減來處理。當前相關的專家與學者對于在何種情況從預繳增值稅中急性抵減處理存在著一定的爭議，其中一部分人認為，一般情況下房地產開發企業在收到預收款后要根據預收款的金額與計稅方法繳納預繳增值稅，而房地產開發企業收到的預收款中還包含著其他增值業務與其他房地產業務，因此應進行混合抵減[4]；而另一部分人則認為混合抵減時不可取的，應對房地產開發項目進行嚴格的區分，進行針對性的抵減。

四、建議

為使房地產開發企業可以更好應對“營改增”政策推行后帶來的影響與改變，筆者結合工作經驗與實際情況，提出了一些建議，望可以起到幫助作用，如下。

(一)進一步確定土地增值稅

房地產開發企業所經營的房地產開發項目具有自身的特點，在“營改增”政策推行后，房地產開發企業必須繳納一定金額的土地增值稅，該項稅收也是房地產開發企業在進行會計處理時關注的重點。在對土地增值稅進行處理時，需要注意以下幾個方面：一是當房地產開發企業的房地產開發項目進行預售時，當房地產企業收取了預售款項后，必須繳納一定金額的土地增值稅；二是當房地產開發企業的房地產開發項目完成施工后，根據“營改增”后的稅收政策對當期工程結算后的成本與收入進行清算；三是當房地產開發企業的房地產開發項目施工結束且符合驗收標準后，在繳納土地增值稅時要對之前所預估的土地增值稅額再一次進行調整[5]。

(二)選擇合適的納稅人

國家實行“營改增”政策后，對一般納稅人與小規模納稅人進行了重新的定義與調整，而納稅的身份不同，則進行納稅時的稅率也有所不同，若房地產開發企業屬于一般納稅人，則應按照一般納稅人的身份進行納稅，避免因此導致納稅行為與國家的規定不同，避免被定義為偷稅、納稅。若房地產開發企業的規模不大，屬于小規模納稅人時，則應以小規模納稅人的身份進行納稅，這樣可以減少房地產開發企業的納稅金額，減輕企業的稅務負擔，有利于提高企業的經營效率與經濟收益，有利于企業的可持續發展。

(三)提高管理能力

隨著“營改增”政策的實施與深入，房地產開發企業的財務管理與財務核算等財務方面的工作會受到很大的影響與沖擊，為了使房地產開發企業的財務工作可以更好的適應“營改增”政策推行后的稅收制度，房地產開發企業的管理人員與負責人必須要提高認識，加強對該方面的重視程度。定期開展相關的會議，在會議上向企業的會計人員強調“營改增”政策的影響，告知其管理人員的重視程度，進而提高會計人員的重視程度[6]，同時為了使企業可以更快的使用“營改增”政策推行后的變化，可以定期組織會計人員參加專業知識與專業技能方面的培訓，并制定完善的獎懲制度，根據考核的結果對參加培訓的會計人員進行獎勵和懲罰，進而提高會計人員參加培訓的積極性，使會計人員可以更快的適應新稅收制度，更好的處理相關的稅務工作。

(四)優化工作模式

“營改增”政策實施后，會計處理工作變得更加復雜，同時稅收的計算方法與稅率也發生了變化，會計人員的工作量加大，在這種情況下，為了使會計人員的工作負擔減輕，提高工作效率與工作質量，房地產開發企業必須充分的考慮自身的實際情況，對現有的工作模式與工作流程進行優化和簡化，進一步完善企業的財務管理機制與監督機制，保證會計人員的工作行為更加有序，更具有責任意識，更加積極且認真的完成本職工作，減少并避免貪污、挪用資金等違法行為的發生。

五、結束語

綜上所述，“營改增”政策的推行，不僅可以有效的降低企業的稅務負擔，改善企業的內部結構，同時還可以使我國的稅收制度更加完善合理。長期以來房地產開發企業一直是我國經濟發展的重要支柱產業，與人們的生活關系密切，且關系到我國的國民經濟發展，“營改增”政策的推行給房地產開發企業帶來的沖擊與影響巨大，若房地產開發企業沒有意識到“營增改”政策對其的影響，沒有制定完善且合理的應對措施，必然會導致房地產開發企業的稅務混亂，影響到企業的資金鏈，影響到企業的資金鏈，甚至會導致企業的經濟效益遭受損失，進而出現破產倒閉的情況，對整個房地產行業的發展帶來不利影響。因此房地產開發企業一定要重視“營改增”政策對企業自身與發展帶來的影響，制定完善且合理的應對措施，建立并完善財務管理機制與監督機制，提高企業的競爭力，促進企業的全面可持續發展，推動整個房地產行業乃至國民經濟的發展。

參考文獻：

[1]梁瑞智.全面“營改增”后投資性房地產增值稅核算及思考[J].商業經濟，2018(08)：141-144.

[2]田云玲.房地產企業營改增會計實務[J].稅收征納，2018(07)：32-33.

[3]張敏.房地產開發企業銷售收入的會計與稅務處理探析[J].會計師，2018(11)：41-42.

[4]王曉亮，榮鳳芝.“營改增”后房地產開發企業預繳增值稅、差額計稅會計處理解析[J].商業會計，2018(07)：34-37.

[5]曾志紅.房地產開發企業預收款的會計處理與稅務處理探析[J].經貿實踐，2018(04)：17-18.

[6]曹清洪，徐淑華.“營改增”后不動產業務預繳增值稅政策解析[J].財會學習，2018(02)：10-11.

作者:楊云 單位:天津雍鑫建設開發中心