老工業住區房地產項目的定位

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摘要：本文將對西安老工業住區房地產開發環境分析，并結合分析后的實際情況對西安老工業住區房地產的項目定位進行深入的分析論述，以期能夠為相關人士提供一些理論支持。

關鍵詞：西安老工業去；居住區；房地產；項目定位

隨著社會經濟的不斷發展，如今我國的房地產行業也得到了迅猛的發展。西安作為我國多朝古都，其有著極為濃厚的歷史文化氣息。為能夠將西安老工業住區的各方面優勢進行充分的應用，在進行實際房地產開發前還需要對西安老工業住區進行全方位的項目地位，從而提升西安老工業住區房地產項目的實際價值。

一、西安老工業住區房地產開發環境分析

（一）政策法律分析

一直以來，老工業區都是我國發展的搖籃，并且為我國的社會經濟的發展做出了卓越的貢獻。但隨著社會經濟與科學技術的不斷發展，如今很多老工業區都已經無法在適應時代的發展需求。為能夠改變這一現狀，我黨和國家政府提出了“振興東北等老工業基地”的發展戰略，并且這一戰略還隨著時代的發展在不斷地進行完善，從而在社會和國家的各方面支持之下，推進老工業基地思想經濟轉型發展，推進老工業基地思想新型工業化和城鎮化的發展。二為了能夠充分支持老工業基地的轉型發展，國家不僅在發展戰略給予了足夠的支持，在老工業住區房地產方面，國家在金融財稅等方面也給予了一定的政策支持。其中最為關鍵的還是央行降低了房地產的融資成本，財務部全面降低了房地產各環節交易過程中的稅費，降低了群眾的購房成本，這兩點對于西安老工業住區的房地產開發都極為有利。

（二）區位環境

對于房地產開發來說，區位環境的差異將會對房地產的實際價值造成極為重要的影響。例如郊區和城區之間就會因為區位環境的不同而造成房地產的實際項目價值出現一定的差異性。其背后更加深層次的原因還是我國如今經濟發展的區域發展有著不平衡的情況。因此房地產項目的實際價值是與區位環境的發展情況是成正比的。而西安的主要老工業住區多數分布在西安二環和三環等城市主干道附近，再加上近些年來城市軌道交通的不斷建成，個城市軌道交通將這些老工業住區進行串聯，兩相結合之下極大地方便了老工業住區群眾的出行，這些都為西安老工業住區帶來了良好的區位環境，提升了老工業住區的潛在房地產價值。

（三）商業及生活配套

1.商業

根據《西安市區縣商圈發展規劃》的分類內容對西安市場的商圈情況進行實際劃分以后，可以將西安市分為超廣域商圈、廣域商圈以及區域商圈三大類。而西安老工業住區則呈現出了距主城區越近，商業越發達、實際商業圈越發達的特點。很多西安老工業區由于距離主城區比較近，雖然大部分都沒有形成一個完善的商業圈，但卻表現出了一些區域商業圈的特點，這些特點也同樣可以強化該區域房地產的實際價值。

2.生活配套

受到美國鄰里和蘇聯擴大街坊規劃理論影響，西安老工業住區有著較為集中，具體規模大的特點，而在住區的生活配套方面，也同樣收到了兩種規劃理念的影響，大部分西安老工業住區都有著諸如托兒所、食堂、俱樂部、醫院、學校等居民日常生活所必備的配套設施，特別是醫院、學校等能夠對強化居民教育，改善居民體質的服務型設施的數據更是每個老工業住區都必不可少。該方面的完善也同樣會提升老工業住區的房地產價值。

（四）社會文化環境

1.群眾環境

西安老工業住區的實際住戶一般都是過去的工業區職工及其家屬，其內部人員大部分都有著較為良好的教育，文化水平普遍較高，再加上近些年信息技術的不斷發展和普及，大多數西安老工業住區群眾都有著較為開闊的眼界，而且長久的“家屬大院”的生活也使得老工業住區群眾極為向往外界的生活，致使很多老工業住區畢業大學生都會選擇離開老工業區或者自主擇業。另外，由于西安老工業區內部大多企業都是機械加工企業或者是輕工業企業，大多數老工業住區的年輕一代成員都不愿意繼續肩負起老一輩人的責任，企業為能夠實現發展，便需要不斷地招收外界的人才。促使近些年來雖然老工業區內部年輕一代的成員在不斷地離開，但整體上來說老工業區的人口基數還是呈現除了穩定上升的態勢。

2.消費觀念

隨著社會經濟與信息技術的不斷發展，如今西安老工業區已經呈現出了老中青三類不同的消費觀念。其中“老”代表著老工業區眾多已經退休的老一輩職工，這一部分的職工由于經過我國20世紀的發展階段，因此其思想觀念將會受到這些較為傳統的思想觀念的影響，該部分職工的消費主要為日常飲食、穿衣等等生活開銷。而“中”則是代表著中年人群體，該部分群體受到老一輩人的思想觀念的影響，其在日常消費普遍較為理性，日常生活中最大的消費還是在于子女的生活教育之上。至于“青”而是代表著新一代的“80后”“90后”，該部分群體大部分為獨生子女，從小就有著較為良好的生活環境，其消費觀念則更加追求快速和享受生活。該部分群體如今正處于成家立業的黃金階段，其對于房地產的需求性也是最大的，因此在進行項目定位的時候，還需要以“80后”“90后”為針對的重點。

二、西安老工業住區房地產的項目定位

（一）項目優劣勢分析

1.交通出行方面。由于西安老工業住區基本上都是位于二三環之類，再加上有著較為良好的城市軌道交通，大多是居民在進行日常出行的時候到達西安的各個位置都不會花費太久，因而在交通方面有著較大的優勢。但有一些西安老工業住區因距離主城區較遠，因而若是進行房地產建設，將可能不會對消費者造成太大的吸引。2.生活配套設施方面。大部分西安老工業住區都有著較好的生活設施配套基礎，但由于很多配套設施的建設技術距今已有著很長時間的歷史，所以無法充分使用如今的時代需求，還需求對其進行全方位的改建與完善。3.品牌方面。隨著近些年我國房地產行業的不斷興起，如今西安老工業住區也涌現出了數量眾多的房地產開發品牌，其將可以極大地提升消費者對于老工業住區房地產的信賴程度，促進老工業住區房地產項目的成功。4.政策環境方面。西安老工業住區作為我國老工業區轉型發展的重點項目試點，無論是中央政府，還是地區政府都給予了極大的政策支持，在進行實際房地產建設的時候都給予了諸多的政策優惠。5.消費者方面。如今西安老工業住區的人口基數正在不斷地提升，很多人口在西安老工業區工作以后都會在此進行房屋購買，因此內部人員對于房地產的需求性相對較高，有著較好的房地產發展基礎。

（二）市場定位

在結合上文的西安老工業住區房地產開發分析以后，可以發現西安老工業住區的實際消費群體為21歲-45歲之間的中青年群體，其中中年人購買房地產是為了下一代能夠有著一個較好的居住環境，而青年群體則大多數為外地人員，其對于房地產有著較大的剛性需求。兩類消費者都有著較為穩定的收入來源，但在實際需求上卻存在著一定的區別。相對于中年群體來說，青年群體都受到過良好的教育，喜歡時尚、品牌。而中年群體雖然也同樣受到過良好的教育，但相對來說性格沉穩，在進行消費的時候有這較高的理性，更加追求實用性，也更加重視對孩子的教育與環境需求。而在居住環境和生活狀態方面，青年更加注重朋友之間的溝通交流，并且喜歡游玩，想要配套設施較為完善的小區，在價格方面則是喜歡那些自身能夠接受的房地產樓盤。中年群體因為是家中的頂梁柱，其在日常生活中有著較大的生活壓力，因而也比較喜歡那些能夠讓自身放松的樓盤。當然，這只不過是一個概括論述，在進行實際房地產項目定位的時候，相關人員還需要對主力消費群體的實際需求進行更加深入的細化，從而實現精準性定位。

（三）產品定位

在進行產品定位的時候，相關人員首先要考慮到西安老工業住區良好的交通出行體系與商業體系所帶來的居民生活便利，這將是決定房地產實際價值的一大要素；其次在周邊環境方面，周邊環境好的項目可以定位的更加高端一些。例如房地產項目周期有著公園或者文化遺產等設施都可以適當地對項目的定位進行上調。當然其內部的各種配套設施也要做好；最后在項目設計方面，結合上文的主力消費群體的實際情況，在進行房地產開發的時候可以選擇以小戶型住房為主，中戶型與大戶型住房為輔的方式，這樣既可以滿足青年群體的實際消費需求與消費能力，還能夠滿足中年群體的照顧孩子老人的需求。

三、總結

西安老工業住區是我國計劃經濟化的獨特產物，其雖然以及無法適應如今的時展需求，但只要能夠對其進行針對性的改建，便可以重新煥發出別樣的光彩，從而促進西安老工業住區的房地產發展的同時，也能夠為我國社會經濟的發展帶來新的動力。

參考文獻：

[1]石博業房地產項目主題定位策劃的研究[D].華東師范大學.2005.

[2]賈曉昱.山西老工業住區環境更新改造策略[D].太原理工大學.2015.

[3]宋春紅.論房地產開發項目可行性研究[J].基建優化.2006(02):57-59.

作者:李依澤 單位:鼎誠智和實業集團公司