房地產工程管理途徑與方式初探
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摘要:近年來，隨著我國城市化進程的不斷加快，我國的房地產開發項目越來越多，大量的案例表明，科學的房地產工程管理方式可以在很大程度上保證房地產項目施工的質量，提升房地產項目的投資效益，提高住宅的安全性、實用性和可靠性，保障人民的生命財產安全，同時也會對我國的經濟發展起到了良好的推動作用，而如果房地產工程管理方面存在問題，則會造成房地產工程項目質量下降、工期延誤、投資浪費等現象，不利于房地產市場的良性發展。
房地產工程管理一方面是房地產工程質量的重要保障手段，另一方面也是房地產工程安全的可靠保障。近年來隨著我國經濟社會的持續發展，人們對房地產居住環境的實用性、安全性以及美觀性等方面的要求越來越高。通過提高房地產工程管理水平來保證房地產項目的質量與安全，越來越受到人們的重視。
1房地產工程管理的具體內容
1．1成本管理
成本管理是對建筑工程項目的造價進行事先的估算、概算、預算、控制、分析與核查，具體來說，成本管理主要包括計劃成本、預算成本、實際成本的管理。成本管理與建筑項目的經濟效益直接相關，在進行成本管理時，工作人員需依據項目的具體分工，將項目的成本控制作為一項重要的工作來展開，必須健全以項目經理為核心的成本管理體系。
1．2質量管理
質量管理是房地產建筑工程管理的核心內容，其管理水平的高低將會直接影響建筑工程項目的經濟和社會效益。在質量管理工作中，建筑施工單位要深入貫徹落實科學高效的原則，科學管理，精心安排，在控制進度目標的前提下，保證每一道工序的質量都符合要求，最終滿足項目竣工驗收的各項要求。1．3安全管理安全管理工作是項目施工管理上縫會必提的話題，安全出了問題，一切成果將付諸東流，管理者一定要堅持預防為主、安全第一的原則，對管理與施工人員加強安全教育，嚴格進行安全檢查，加強對設施不安全狀態的及時排查和管控，強化管理人員及施工人員的安全意識，明確安全管理責任，加強安全管理監督。建立嚴密的安全管理體系，是盡量避免安全責任事故發生的重要制度保障。
1．4進度管理
進度管理是項目管理當中一個非常重要的過程。通過分析進度過程可以了解項目的實施目標和施工周期，從而為及時采取應對措施提供保障。在進行項目管理的過程中，要合理安排好各分部、分項及檢驗批施工的銜接，在確保安全、質量、合理成本的前提下，保證工程進度按期完成。
2房地產工程管理現狀問題
2．1前期工作的現狀
目前的很多房地產開發項目在具體實施的過程中，會出現許多設計變更的情況，究其原因，主要是房地產項目在設計階段由于受到一些主客觀因素的影響，設計單位往往會忽視了已建項目使用過程中出現的一些質量通病，施工圖階段存在一些設計上的缺陷，這些缺陷在施工過程中未被施工管理者及時捕捉而及時做出變更，造成項目在質量、觀感及使用功能上一些問題的出現。
2．2招投標管理的現狀
目前部分房地產企業為了獲取更大的經濟利益或是因為某些特殊的原因，往往會在招標的過程中采取一些不合適的方式來確定總包單位。比如部分建設單位在實際招標過程中，往往對投標企業存在一定程度上的傾向性或排斥性，最終真正中標的施工單位其實許多都是掛靠具備房建資質企業的“游擊隊”，他們的技術裝備、施工力量及技術水平很多時候并不一定能夠滿足建設單位項目建設的要求，必然會影響了工程的質量及工期。
2．3建筑材料選型現狀
目前很多建設項目的建筑材料在采購環節上也存在一些問題，如在選材時沒有通過招標或是貨比三家的方式進行材料選購，而是一次競標、多次跟標持續使用一些問題建材及設施設備，甚至有的企業為圖省事，直接和供應商建立長期的合作關系，而對其建材及設施設備質量的好壞并不關心，致使建筑工程的質量得不到基礎的保障。
2．4施工安全管理現狀
建筑工程現場施工過程中，施工安全管理是最關鍵的環節，也是企業開展安全生產活動的基礎。目前，部分企業還是缺乏足夠的安全管理意識，并未配備相應的安全設備及安全管理人員，現場施工人員缺少必要的安全培訓工作，施工現場存在安全隱患，甚至導致安全事故的發生。
2．5施工人員素質現狀
近些年，隨著我國社會經濟的不斷發展，人民的生活質量也有所提升，對物質、精神層面的要求發生相應轉變，人們對房屋建設不在只限于遮風避雨，對建筑房屋的舒適度、美觀性提出更高要求，這就要求房建工程施工人員必須掌握更新、更多的施工技術和方法。但是，目前建筑施工人員大多數都是一些文化水平不高的農民工，多數人員并沒有接受正規的培訓后就匆匆上崗，對施工的一些工藝流程、技術要求并不了解，甚至有些無法根據施工圖紙展開施工，這也成為影響建筑工程質量的重要原因。
3完善房地產工程管理的途徑與具體方式
3．1物業前期介入施工管理
項目實施期間，建設單位如能夠提前引進物業管理公司，參與施工進度的過程跟蹤，及時發現一些以前管理項目中存在的一些設計缺陷上的共性問題，及時向建設方提出設計優化方案，避免造成投資浪費。
(1)建設單位要提前通過招投標或直接委托的方式確定項目物業管理實施單位，并簽訂《前期物業服務合同》。
(2)物業公司設立項目前期物業管理機構，組建一批物業管理經驗豐富的人員，根據不同專業要求安排相關人員配合監理介入施工過程管理，明確各類管理人員的崗位職責，根據施工的不同階段及時發現以往管理項目中存在的一些設計缺陷的問題，及時向建設單位提出設計變更建議。
3．2選定施工實力較強的總包單位
建設單位要切實依照招投標法的相關要求，從房地產項目的建設總體要求出發，依法依規確定具有較強施工實力、能夠真正滿足項目建設需求的總包施工單位，為項目在后期實施過程中的成本、質量、安全、進度等環節的管理奠定了基礎。
3．3完善施工過程中的成本控制體系
房地產開發項目的成本控制是開發商獲得經濟利益的重要手段，只有將房地產開發項目的成本控制好，才能節約房地產開發項目在施工過程中的成本。房地產的開發項目是一項巨大的系統工程，對費用的要求非常大，如果控制不好成本的話，很容易導致房地產開發商出現虧損的現象。由此可知，房地產開發項目實施過程中的成本控制和管理是非常重要的。在房地產開發項目管理的過程中存在很多的環節，為了更好的對房地產開發項目管理的成本進行有效的控制和管理，必須對房地產開發項目管理的各個環節進行成本的管理和控制，即在策劃、設計、發包以及施工的所有環節進行成本的管理和控制，只有這樣，才能更好的節約項目施工過程中的成本，提高經濟效益。
3．4加強施工過程的質量管理
提高施工人員的工作積極性和責任心，強化施工人員的技術培訓，提高施工人員的技能水平和質量意識，做好重點工序和上下道工序交接的銜接工作，確保每道工序質量都能確保合格，不將質量問題帶入到下面的工序中，發現存在質量問題的工序要及時返工。另外，還要加強材料管理，要選用質量符合要求的施工材料進行施工，發現有質量問題的材料要果斷拒絕使用。采購環節必須選購符合質量要求的施工材料，這樣才能真正保證工程的質量。
3．5加強施工現場安全管理
(1)建立完善的安全管理制度，將各個環節的安全管理工作落到實處，讓每個員工均認識到安全管理的重要性，提升自身責任感。同時，施工企業要制定針對性的獎懲制度，確保工程安全管理責任到人。做好施工現場安全檢查工作，一旦發生施工安全事故，及時追究相關人員的責任。
(2)加強施工現場安全監督檢查力度，有效消除建筑工程施工安全隱患，做好安全事故的預防工作，將事故隱患扼殺在萌芽狀態。做好建筑工程施工安全檢查工作，定期或不定期對施工現場實施安全檢查，從根本上加強施工現場安全管理。
3．6進度控制管理
加強工程進度跟蹤管理，對照施工進度圖的安排跟蹤各個階段的時間節點，落實好分工制度，所謂的分工制度也就是說把每一項具體的建筑工程施工責任和任務明確到每一個施工人員身上，促使施工人員意識到自身的任務和責任，進而提升其施工的效率，還可以結合相應的激勵制度來給予表現優秀的施工人員一定的獎勵，進而調動施工人員工作的積極性。
3．7強化裝飾裝修階段的管理
房地產項目的發展趨勢都是交付精裝房，目前大多數的新建項目交付標的都是精裝房，精裝房的一個重要過程就是裝飾裝修，此階段管理的重點主要在于現場的人、材、機、技術、管理等資源的全面應用，要求現場管理者憑借豐富的管理經驗，發揮超強的施工管理能力，嚴格履行質量監督職責，實現全員、全方位、全過程的有效控制。主要做法有:
(1)項目開工前必須實行嚴格的圖紙會審制度，項目管理者要組織建設方、設計單位、監理單位的項目技術負責人以及各施工班組的施工班組長參會，參會前需熟悉圖紙及施工現場的實際情況，根據實際情況提出施工意見，盡量減少錯、缺、矛盾等問題的出現，圖紙會審結果出具會議紀要，到場人員簽字確認;
(2)各工序要有明確的質量責任負責人，簽定質量責任狀，從工人選用、材料選擇、施工完成、維護保養等多方面明確其責任，加上項目管理者的質量監督和控制，綜合運用經濟及人性化管理方式保證施工質量。與此同時，有針對性地加強對新技術、新工藝、新工人的技術指導，確保裝修施工目標的全面實現;
(3)根據施工組織設計以及現場實際情況，采用PDCA管理方法，及時改進關鍵工序工藝，調整并確定合理、有效的施工進度并跟蹤落實;
(4)實行樣板制度，以利于大面積裝修項目有統一質量標準參照，并按作業指導書和質量驗收規范要求，預防質量通病在施工項目上發生。
3．8成品保護的管理
施工單位針對各道工序必須采取有效的成品保護措施，在竣工驗收、交付使用之前，均要認真做好終端產品的成品保護，措施主要包括:保護、包裹、覆蓋、封閉、貯存等幾種方式，具體采用何種保護措施需要根據被保護對象和施工現場的實際情況確定:
(1)保護。提前采取保護措施，以防止成品可能發生的損傷或污染;
(2)包裹。就是將被保護物包裹起來，以防損傷或污染;
(3)覆蓋。就是使用表面覆蓋的辦法防止堵塞或損傷;
(4)封閉。就是采取局部封閉的辦法進行保護;
(5)貯存。對有環境(如溫度、濕度、通風、清潔、采光、避光、防鼠、防蟲等)要求的物資，采取倉庫保存的方式進行保護。
4結束語
綜上所述，對于房地產建設工程項目管理工作來說，當前存在的問題和缺陷還是比較多的，這些問題和缺陷的存在必須要在后續的相關管理工作中予以高度的關注，才能夠不斷提升房地產管理項目的水平和價值。
參考文獻
［1］車永紅．淺論建筑工程施工質量的全過程控制［J］．中國高新技術企業，2008(02)．
［2］周承榮．房地產工程管理全程策劃研究［D］．華南理工大學，2010．
作者：陳國洪 單位：廈門海投物業有限公司
