提高物業管理消費成本管理

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一、物業管理消費意識上的問題

購買住房作為投資和消費已被人們普遍認可，但購買住房后的物業管理作為消費則尚未被人們認識。一般都認為。花錢買房無非有兩種意義，一是投資，二是消費。總之，我的錢已花完了，房子已經歸了我。這種認識把房屋交易行為的終結作為投資增值的開始和消費行為的結束。就連當前在政策理論中把住房建設作為經濟增長點和把住宅商品化作為消費增長點的兩點論中也只是把住房消費歸結到住房交易環節上。在這種認識的基礎上，很多人表現為對物業管理的不理解，十之五六會說“房子都是我的了，還給你交什么管理費”。甚至在物業管理發育非常成熟的深圳，除了購買商品房的業主不管愿意不愿意，理解不理解都要交納管理費外，所有政府開發的福利、微利商品房的管理費都沒有能夠達到最低的管理運作成木標準。

其實，房屋被購買后，其消費過程并沒有結束，它不象一般消費商品在購買后很快被消費掉了，也不象一般耐用消費品購買后經過一定的消費過程逐漸消亡。而住房作為耐用不動產其使用周期是所有消費商品中壽命最長的一種。由于它在長期的使用過程申具有自身需要維護保養的特點，又有它的主人(物業所有權和物業使用權人)不斷接受服務(特殊商品)的需求。同時它還具有美化環境和裝點城市的功能。這都需要進行一種長期的、不間斷的再投入即長期的消費過程。這個過程就構成了一種特殊的不動產消費形式——物業管理消費。

然而，這種看似簡單的觀點和道理，在從計劃經濟制下走過來的我國消費者的心理上和認識上都是較難于下轉變的。所以，筆者認為有必要對此進行剖析，并力樹立物業管理消費理論，提高全民物業管理消費成本意識。

二．物業管理消費意識障礙的原因

造成這一問題認識不清的原因主要有以下三點：第一我國長期以來實行的是福利性低房租的住房福利保障體。大部分住房的產權是國家或單位的，稱為公產房。形威住房者無權屬意識和房子有了問題公家管的傳統定勢。就使現在有些人自然存在“原來住公家的房我都不管，在住自己的房更沒有理由給你交錢”的錯誤認識。第二、長期的計劃體制下，我國實行的是低收入、多就業的低資政策，同時又由于在住房方面實行的是福利性實物分制度，工資結構中沒有住房消費結構。雖然實行房改以來，工資結構中有了住房補貼。但它主要是用于房改中的購J提租和建立住房公積金等，而仍然沒有用于物業管理灌的結構。所以，人們也還沒有習慣在現今尚不寬裕的工收入中計算或計劃用于物業管理的消費費用，以至于無從口袋拿錢難的情況。第三，深圳(以物業管理發育比好的城市為例)雖然市場經濟的基礎要好上一些，但它必竟是從計劃經濟體制的大環境中脫胎出來的。所以，政府對所開發的福利商品房和微利商品房一直是在進行喲行為的補貼(指提供商品經營用房、社區活動設施、半經營性停車場及納稅補貼措施等)的基礎上實行強制性帶福利色彩的低管理費政策。由于上述補貼屬于暗補形式，使得這部分住房消費者既感受不到政府的補貼，還認為這種低標準管理費是應該的。于此，可以看出，即使在深圳這個物業管理發育比較成熟、市場經濟比較發達、人們的商品意識比較強烈的地區，人們對物業管理的觀念還是比較模糊，物業管理消費的意識也還不太明確。

;三．對物業管理消費問題的分析

有觀點認為：如果說農民最根本的保障是生產資料一一土地的話，城市居民最根本的保障就是生活資料和投資品——住房。住房作為生活資料和投資品存在兩方面的含義。其一是說住房作為不動產既可以自用，又可以增值；其二是說自己不用，通過出租和自然保值實現增值的作用。它們的核心是體現價值和使用價值。那么，住房作為消費品，除了具有上述價值和使用價值外，作為耐用不動產在使用周期內還有個再投入的問題。這是因為在購買住房時所投入的資本是購買了該房屋使用前的包括賣方利潤在內的總成本，而購買房屋后再投入的用途，除了對房屋進行二次裝修外，基木上全部是物業管理方面的開支，主要包括：房屋保養、設備維護、環境美化、清潔衛生、維持秩序及對業主住戶)的其它服務等。

在評價物業價值的各種因素中，除了地域、房屋質量、設計和結構等固有因素外，物業管理的好壞已成為現代物業決定其價格波動的最主要因素之一。不僅如此，產權理論還告訴我們，物業管理的長期投入性消費還應該是業主的一種責任和義務。根據權屬和責任相一致、權利和義務相統一的法律責任關系，結合我國從傳統的福利性實物分房到貨幣性購買住房的政策的關鍵就是產權關系的改變上看，不論是投資還是消費，凡購買房屋都是以權屬關系的確立為唯一標志的，即凡購(租)了房屋就獲得了該房屋的產(使用)權，同時也就確定了投資或叫消費者對它的全部(或部分)的支配及監管、維護和保證其處于正常狀態(也就是再投入)的責任。那么，這個責任壓力對于居民的承受影響到底有多大呢。

筆者以深圳市政府、企事業員工等工薪階層為例，做一下具體分析，按深圳市能夠有資格購買福利房、微利房的人群來看，其人均月收入最低也可達2000元左右，戶均4000元，這類人一般購買麗房兩廳左右的房屋。在向上推，住三房二廳的人均月收入為2500元，戶均5000元，住四房的人均月收入為3000元，戶均6000元。在這種比較保守的確定戶均收入的基礎上，根據市住宅局，物價局九七年聯合的”深圳市物業管理費分類指導標準”中對最高等級多層住宅樓的每平方米1元以及本體維修基金目前執行0．25元的標準。再設定二房、三房、四房的房屋面積分別為75m’、85m’、95m’。

則：戶均月收入4000住二房的管理費標準為93．75元，占月收入的2．34％

戶均月收入5000住三房的管理費標準為106．25元，占月收入的2．12％

戶均月收入6000住四房的管理費標準為118．75元，占月收入的1．98％

從此組例子可以看出，就算月收入比較低的年輕家庭，其每月所需付的物業管理費也僅僅是一條普通的煙錢；5000元左右月收入的家庭的管理費標準也還不抵一瓶紅葡萄酒的價值，而能夠住上四房的處級以上干部每月需付的物業管理費標準也只是一家三口吃一次麥當勞的價錢。

綜上所述：可以看出，房屋不論是做為實現其使用價值，還是出于價值的考慮使其能夠保值、增值，還是做為一種權屬責任，其消費的性質都是存在的，做為消費性的再投入也是必然的，從目前人們的收支水平來看也是可以承受的，其關鍵問題是，如何提高人們的認識，使人們認識到這是一種合理合法的，必須自覺交納的一項正常性開支。也是自己正常生活中的必須支出。

四．提高全民物業管理消費成本意識的對策

1、政府方面

進一步加強培育物業管理行業和市場的力度，從國民經濟和社會發展的角度，制定出發展物業管理的中長期規劃，特別要制定出隨著住房制度改革的發展而發展的住房管理體制改革的具體政策和措施，使物業管理走上快速發展的軌道。此外，還應采取下列措施。

(1)完善物業管理法規，目前從物業管理行業的角度已建立了一些法規制度，

但從消費者角度還沒有充足的法規文件。所以要建立相應的法律法規文件體系明確住房消費者在住房消費過程中的權利、義務和責任，并在一定條件下派生出“房地產投資消費法”或“物業管理法”。做到不應從政府的管理角度，物業管理公司的企業行為角

度以及民眾的物業管理消費角度都有一個法律的保證。

(2)改變當前政府對物業管理采取的補貼方式，變暗補為明補，以深圳情況為例，政府可在住宅小區開發建成后，將目前用做補貼性質的停車場、經營和管理用房以及部分有經營}生質的文化娛樂場所賣給管理單位，政府將這筆錢收歸財政，再由財政開支渠道向政府發薪對象包括事業單位全額和差額撥款部分相應撥付，在工資結構中增加用于物業管理的補貼，象物價改革初期的付食補貼，水電補貼和煤氣補貼等相同辦法做為過渡性的工資性補貼，物業管理公司則按市場經營規則，按物業管理的全成本支出加上企業合法經營利潤確定管理費標準，全額向物業管理消費者收取。這樣就可改變目前，政府補貼即補不足夠，業主又看不見，物價部門訂價又過低，企業無利潤產生甚至虧本，物業管理企業更有將政府補貼的設施收入歸入木企業利潤而沒用于補貼管理費用的不足，使得應受益人根本沒有受益的惡性循環狀態。使人們的物業管理消費意識變為自覺。

(3)企業員工的物業管理補貼則納入企業經營成本按企業經營狀況自行決定補貼的發放與否和數額的多少，對購買市場商品房的消費者和企業(機構)消費者，則應明確把交納物業管理費納入企業成木和個人消費成本。

(4)充分利用宣傳媒體加大市場宣傳和公益宣傳物業管理的力度，使民眾認識到自己做為物業消費者所具有的權利、責任和應盡的義務，同時，使全社會人人都認識到物業管理不僅是管好家園，更是城市管理的重要組成部分，提倡愛我家園，愛我城市就是愛我家的觀念。

(5)對于老舊小區，政府應本著歷史的看和現實的看相結合的原則，根據老、舊小區現實需要改造和歷史先天不足的客觀條件，按政府出點錢，居民個人出點錢，最好開發商也出～點錢(按道理開發商已無再出錢的責任)將老、舊小區進行適當改造并根據零散的狀況，由政府對其進行分割整合重新劃給(或招標)相應物業管理公司進行妥善的管理，以消除有些老、舊小區居民存在的政府歷史欠帳的心理狀態。使其對提高物業管理消費意識有了保障前提。

2、社會方面

從宏觀角度看，物業管理行業的發展對社會經濟的發展也是有極大好處的，一方面物業管理是勞動密集型的服務行業。它的發展可以大量解決社會就業，加方面當這一行業的發展在國民經濟總量和總收入中占有一定比例的時候，將對國民經濟產生積極貢獻。這也是一個不可忽視的消費增長點。再方面，物業管理的發展對整個城市管理將起到重大作用。所以，社會的發展，需要物業管理的大發展。

3、物業管理企業方面

加強物業管理企業的服務質量，建立市場競爭和優勝劣汰機制，保證消費者交納管理費后能得到相應水平的管理和服務，同時物業管理企業要努力在市場上不斷發展自己，形成規模化、集團化的發展格局，并逐漸淘汰那些管理面積少，管理能力差、服務水平低的小企業，以保證物業管理消費者都有一個好的管家人。

4、民眾方面

全體市民應不斷提高在現代化城市生存和生活的現代意識，適應城市發展，城市房地產業的發展和住房制度改革的需要。避免由于意識的落后所造成的城市發展快，管理水平低；住房發展快、房屋損壞也快；‘城市街道、綠化好，住宅區內死角多的發展和管理不協調的弊端，使物業管理消費意識的提高在法制上，制度上政府行為上、社會需求上以及消費個人需要上都有一個合力的保證。