物業(yè)管理招投標

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10年前，萬科在全國第一次物業(yè)管理公開招標中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區(qū)的物業(yè)管理權，一舉打破了物業(yè)管理“誰開發(fā)，誰管理”的局面。但作為物業(yè)保值、升值的重要環(huán)節(jié)，10年后，許多前期物業(yè)管理招投標依然流于形式。

隨著物業(yè)管理市場的不斷深化和規(guī)范，物業(yè)管理招投標工作從開發(fā)商指定、圍標、議標逐步走上了正常的軌道。前期物業(yè)管理招投標突出的優(yōu)點是將公開、公正、公平的市場競爭原則，合理、充分的市場機制引入物業(yè)管理領域，使開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)等市場主體活動更加規(guī)范、透明和安全，從而較好地防止物業(yè)管理領域的不正當競爭，有力地推進和維護物業(yè)管理行業(yè)有序、健康發(fā)展，最終實現物業(yè)的居住和商業(yè)價值。但事實上，由于物業(yè)管理企業(yè)的水平各不相同，對于招投標的認識也各不一樣，由于經驗不足，對招投標雙方無切實可行的辦法加以監(jiān)督和約束，加之開發(fā)商對招投標工作的認識存在誤區(qū)，致使物業(yè)招投標工作至今多數只是流于形式。

前期物業(yè)管理招投標存在諸多問題

1．開發(fā)商“肥水不流外人田”的想法是正常開展前期物業(yè)管理招投標的最大障礙

由于我國尚處于社會主義初級階段，與發(fā)達國家經濟相比，社會化大生產尚未完全形成，社會分工不細，市場不規(guī)范，致使開發(fā)商在物業(yè)管理方面自給自足的小農經濟意識嚴重，加之許多城市物業(yè)管理的初期市場是“誰開發(fā)、誰管理”，大量的開發(fā)樓盤為自建自管，許多開發(fā)商至今仍認為：

1)物業(yè)管理應該是開發(fā)商售樓后的延續(xù)服務部門，同時物業(yè)管理企業(yè)的服務也是為了推進房屋的銷售，加快資金的回攏，實現開發(fā)收益最大化；

2)成立自己的物業(yè)管理企業(yè)，便于指揮和掌控。尤其是當房屋質量存在各式各樣的問題、導致業(yè)主強烈不滿時，可以通過自己所掌控的物管公司化解開發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾，并將許多由開發(fā)商所造成的矛盾轉嫁給物管企業(yè)；物管公司以服務開發(fā)商為宗旨，成為開發(fā)商的一道天然屏障；

3)由于與物管公司是領導與被領導的關系，無論是接管驗收還是房屋質量問題，物業(yè)管理部門都不敢和開發(fā)商公然作對；

4)通過物業(yè)管理部門維護開發(fā)商保留面積的權益；

5)通過物業(yè)管理部門提供的服務，延續(xù)獲得最大的經濟效益。

2．政府在物業(yè)管理招投標活動中的軟弱是招投標工作不能有序進行的關鍵所在

由于部分開發(fā)企業(yè)在建項目規(guī)模較大、實力較強，他們的開發(fā)行為對拉動當地經濟效應顯著；或者開發(fā)企業(yè)與政府部門保持良好的合作關系；無論何種原因，都會造成某些地方政府在管理這類開發(fā)企業(yè)時有先天的“軟骨病”。當開發(fā)商為了達到對所開發(fā)的項目實施自建自管，遇到房管部門的監(jiān)督管理時，他們往往以減少投資、縮小投資規(guī)模為要挾，牽制政府低頭就范，在開發(fā)企業(yè)與政府的這種搏奕的天平上，明顯偏向開發(fā)企業(yè)一邊。

從國家頒布的關于《前期物業(yè)管理招投標暫行辦法》的通知看，國家對招投標的原則、辦法都提出了詳細的實施法則，但在實際操作過程當中，特別是面對實力強大的開發(fā)商，一些地方政府卻顯得軟弱無力，這主要是由于：

1）一些政府官員的法治觀念依然非常淡薄，人情大于法理，加之開發(fā)商對相關官員的前期鋪墊工作做得非常到位，造成政府官員在監(jiān)管中“睜一只眼閉一只眼”。

2）在招投標活動中，由于有些政府人員既是法律的維護者也是利益的即得者，招投標過程的有失公允便在所難免。

3）對評委的選擇把關不嚴，有的開發(fā)商或者物業(yè)管理企業(yè)自己到人才庫去點評委，致使招投標工作從一開始就進入了自己的控制范圍；加之評委的素質參差不齊，所選擇的評委對項目的評比缺乏針對性，使招投標活動有失公正性。

4）再有就是評委原本對居住性物業(yè)和非居住性物業(yè)各有所長，但在選擇評委時并未注意評委所長，讓熟悉居住性物業(yè)的評委去評判非居住性物業(yè)，熟悉非居住性物業(yè)的評委去評判居住性物業(yè)，使招投標活動成了外行在參與評判。

5）少數評委在招投標的評審過程中不是以公平、公正的身份出現，而是看開發(fā)商的眼色行事，更有甚者是憑紅包的薄厚投票，這些評委可以說是“一粒耗子屎壞了一鍋湯”，擾亂了招投標工作的正常進行。

3．重標書和報價，不重業(yè)績和客戶的需求

在現行招投標活動中，有的物業(yè)管理企業(yè)對標書的制作可謂精雕細琢，花費了很大的精力；有的物業(yè)管理企業(yè)在競標過程中爭相壓價，為了得到一

個項目，不惜違背市場規(guī)律“跳樓”殺價。其實，標書制作精美無可厚非，為了得到管理項目，量入為出地報價也未嘗不可，但是重標書、重報價而不重客戶的實際服務需求和承擔風險能力的情況，在招投標當中也的確是屢見不鮮，致使一些物業(yè)管理企業(yè)做得好不如寫得好，沒有經濟實力的勝過有經濟實力的。有的評委僅憑標書報價確定投標單位的命運，使投標缺乏公正性、有效性，未能真正體現公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場規(guī)則。

4．招投標者里外串通，是招投標活動不能正常開展的根本原因

有的開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)為了在招投標工作中使自己的公司得到預期的結果，不惜在招投標工作開始就下大力氣籌劃控制招投標的整個工作過程。除了在評委身上下工夫，有的還在業(yè)內聯系相關公司進行圍標或串通抬高價格，進行不正當的競爭。由于國家有關物業(yè)管理招投標規(guī)定的有些細則還不太完善，盡管有企業(yè)違規(guī)操作，但是無一例受到制裁，致使不正當的招投標行為愈演愈烈。

促進招投標活動正常開展的對策

1．將物業(yè)管理行為全部推向市場，加強市場化、專業(yè)化、規(guī)范化的建設，政府要加強指導、監(jiān)督力度，加大對違章操作招投標活動的處罰，使物業(yè)管理企業(yè)真正適應市場競爭機制，成為自負盈虧、自主經營、自我約束、自我發(fā)展的市場主體，保證招投標活動正常開展；

2．通過行政手段切斷開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的資金紐帶和血緣關系，嚴格審查開發(fā)商控股或開發(fā)商擔任物管企業(yè)法定代表人及高管的現象發(fā)生；

3．政府人員從評委中徹底退出，以監(jiān)督管理者角色對招投標活動進行管理，確保政府的公正地位；

4．明確對評委的素質要求，對現行的專家、評委建立和制定考核標準，進行定期考核，杜絕評委終身制和濫竽充數；

5．針對不同

類型物業(yè)分門別類地建立居住性物業(yè)和非居住性物業(yè)等評委組；針對招投標物業(yè)類型，有針對性地選擇專家和評委參加；

6．取消對按資質確定跨區(qū)經營的限制，使物業(yè)市場形成真正公平、公正的競爭環(huán)境。給規(guī)模小、管理能力強的企業(yè)以長足發(fā)展的空間；

7．在招投標中重點考核投標企業(yè)的服務能力、公司承擔風險資金的能力、顧客的評價等，以確保真正獨立核算的企業(yè)、尤其是民營物管企業(yè)獲得公平競爭的機會；

8．業(yè)委會和業(yè)主大會選聘物管企業(yè)的方式更加合理、公平、公正、公開。政府有必要總結他們的經驗，對招投標的辦法加以完善；

9．加大對招投標活動中串通、欺騙行為的打擊力度，樹立典型，使招投標違規(guī)操作的行為有所收斂；

10．為防止腐敗，政府可對招投標中的評委費作出明確規(guī)定，以達到相關費用透明、標準統一。