房地產財務管理風險防范與控制綜述

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摘要：我國房地產企業若要在激烈的市場中謀求跨越式發展，就應尤其注意財務管理風險防范和控制。目前，我國房地產財務管理風險防范與控制中存在著一些問題，房地產企業應構建健全的財務管理體系，加強房地產企業的成本管控工作，才能更好地防范財務管理風險，降低經營風險，提高房地產行業的經濟效益。本文主要分析了房地產企業財務管理風險，并著重探討了財務管理風險防范與控制的有效策略，旨在為推動房地產企業持續健康發展建言。

關鍵詞：房地產；財務管理；風險防范

引言

隨著人們物質水平的日益提高和大幅改善，對房屋建筑的需求也在不斷增加，所以房地產行業也得到了蓬勃的發展。但在發展的同時，也面臨著較多的財務管理風險，房地產企業需采取一系列措施去規避風險。對于房地產行業來說，財務管理也漸漸成為一項很重要的工作。目前，受國家政策調控房價、取消預售制等各種外界因素影響，房地產企業如何對財務管理風險進行防范與控制，成為亟待處理的問題。

一、房地產企業財務風險概述

房地產企業因其自身為資金密集型企業，財務管理風險尤其重要，主要包括以下幾個方面：第一，房地產企業包括借入資金和所有者投資的籌資風險。因為房地產企業比其他一般企業投資建設所需的資金更多，而且房產價值高、回收期長，這就造成大多數房地產企業的啟動資金多半依靠向銀行或其他金融機構的借入資金或者其他所有者投資的籌資。籌資風險主要包括房地產企業是否能按時還本付息或者向其他所有者投資支付的收益不確定性。第二，我國大多數房地產企業不會選擇僅僅將資產配置到房地產行業中，涉足不熟悉的行業就很容易出現投資回報率無法達到預期的投資風險，這容易影響房地產企業的現金流、盈利能力、償債能力，對企業造成無法挽回的損失。第三，在房產出售后，由房產轉化為結算資金再轉化為貨幣資金，需要經歷較長的時間，轉化時間和金額存在不確定，這就造成了資金回收風險。第四，來源于對收益確認時和對投資者分配收益形式、時間、金額把握不清的收益分配風險。收益分配風險是指企業收到利潤成果后，對其進行收益利潤分配，如果投資者對于收益分配方式不當，很容易影響投資者的積極性，對未來房地產企業籌資也會產生影響。

二、我國房地產財務管理存在風險的成因

（一）財務管理重要性認知不足，財務風險管理意識薄弱

房地產行業屬于高收益行業，尤其是在近20年間，房地產行業發展非常快速，企業管理層往往對企業經濟利益非常重視，對企業財務管理一般不是很重視，財務風險管理意識薄弱。如沒有建立完善的財務管理體系、財務管理人員綜合素質偏低、不能科學分析和評價企業財務活動等等，這既影響了企業的資金周轉率和利用率，加大了企業財務風險，也降低了企業的經濟效益，甚至導致企業決策失誤或融資不當，面臨資金鏈斷裂等問題。

（二）財務管理體系缺乏且不完善

目前，我國房地產行業的財務管理制度存在較多的漏洞，比如財務核算體系未能嚴格構建起來，日常管理工作隨意，很多制度仍停留在表面，沒有得到具體、翔實的貫徹實施。相對于其他行業來說，房地產行業由于對資金的需求量更高，相應的財務杠桿也高，因此房地產開發往往憑借融資活動和貸款等，如果缺乏相關完善的財務管理風險制度，則在相應的資金籌集活動中缺乏合理性，企業負債過大，使房地產公司面臨較大的財務風險，比如在選擇融資方式時往往僅選擇銀行貸款一種方式，因此資產負債率相對高，如果國家政策變化，銀行收縮銀根，公司易出現資金斷裂的不利現象。同時，房地產企業缺乏從事分析、決策、內部控制等會計工作人員，內部控制工作難以統一。

（三）風險防范與控制機制不規范

眾所周知，由于房地產行業的特殊性，所面臨的市場和內部財務風險都很大。同時，因為對資金的需求量高，財務杠桿相對較高，所以需進行貸款和融資。而很多房地產企業的融資方式、類型、時間等缺乏合理化和規范化，風險防范和控制水平低下。同時，在選擇融資方式時往往僅選擇銀行貸款一種方式，因此資產負債率相對高，如果國家政策變化，銀行收縮銀根，公司易出現資金斷裂的不利現象。

（四）成本管控工作不到位

房地產項目是個投資周期很長的工程，從前期的設計、購買土地使用權，到工程項目開始招投標，再到后面的施工、驗收，每一個環節，都需要投入成本，都涉及成本管理。而房地產企業在這些環節的成本管控工作不到位，比如在前期選擇設計圖紙、設計方案時，沒有綜合考慮各種因素，沒有考慮到成本因素，造成設計方案價值與實際價值偏離較大，在后期實施方案時也容易超出預算。同時，有些房地產企業在購買土地時沒有對另一方做盡職調查，導致土地競賣的價格和實際成本不相符，這些環節導致在實際實施項目時，總發生實際成本大于理論成本的現象，顯著地加大房地產企業的成本管控難度。

三、房地產企業加強財務管理風險防范與控制的途徑

（一）財務人員需增強風險防控觀念

財務人員需增強風險防控觀念。一方面，房地產企業需要完善管理體系，加強內部控制。不僅僅需要健全財務管理制度，對企業的財務人員及其資金賬號、業務往來，建立嚴格的檢查考核和監督制度，還要定期培訓，加強財務人員對風險預測的敏感程度。另一方面，房地產企業需要完善財務監督、獨立的審計機制。為了實現預期財務管理目標，減少不可控的損失，必須加強財務監督，保證企業日常運營。房地產企業應當在企業內部設立獨立的審計機構，制定專門的審計程序和確定具體的審內容，配備專業審計人員，定期對企業財務風險進行排查，并將結果上報給管理層和董事會。

（二）健全全面預算管理機制，優化財務管理各環節

全面預算管理是一種新型的現代企業管理方法，具有全面性、全程性和全員性特征，是房地產企業實施內部控制的有效工具。全面預算管理主要分為財務預算、經營預算、籌資預算、資本預算4個方面，其通過“適度分權，集中監控”來有效配置房地產企業資源，提升房地產企業采取戰略管理的效果，以達到合理配置各種資源的目的。在項目建設過程中，要對各環節的財務管理進行優化，這樣可以增強財務管理風險防控能力。例如，科學安排施工進度，完善相關的資金管理制度，做好決算控制工作，做好資金運營過程中的監督工作，提高資金的利用效率。

（三）加強對財務風險防范與控制的力度

在對外的風險防控中，房地產行業要按照目前市場經濟的發展變化，建立、引進學習現代企業財務風險管理制度，充分提高外部經營風險防控能力。房地產企業可增加多種融資方式，比如債務融資、股權融資、民間借貸等多種融資渠道，從而有利于分散公司的融資風險，同時也避免了因資金鏈條發生狀況造成公司無法如期償還貸款的情況。同時，房地產企業要防止一味擴張的行為，應按照當前公司經營狀況和市場環境來決定公司的經營發展策略，把控籌資成本，對貸款款項、內容進行風險分析，降低資產負債率，日后借貸也會相對容易?？傊康禺a企業應識別財務管理風險，了解再籌資風險、利率變動風險、按期借貸風險等概念，對公司可能會遇到的風險進行有效的預測、識別、規避或應對，建立和健全財務管理風險預測、識別、規避等方案，確保危害影響最小化。

（四）加強房地產企業的成本管控工作

因為房地產是個需要大量資金的產業，所以房地產企業在經營過程時務必要統籌全局，預算管理、成本管理、風險管理、監督管理都是非常重要的內容。成本管控作為房地產企業財務管理的重要組成部分，應加大風險防范和控制措施。在房地產工程項目的開發階段，財務管理人員應將公司自身實際狀況和市場動態進行合理、全面、深入的分析，根據分析得到的結論，再著手設計開發方案。在項目立項時，要綜合考慮整個項目的周期、人員結構、預期成果等因素，提高工程項目造價的準確性。項目施工過程中，應實行財務監督管理制度，最好可結合內外審查。有些房地產企業的審計工作由預算管理人員、工程項目技術人員、財務人員共同負責，互相監督，加強項目實施的成本管控，提高項目的投資成本、質量成本等。在項目竣工決算時，要及時配合相關部門做好工程價款結算工作。

（五）加強房地產企業資金管理，構建財務風險預警和監控體系

根據價值鏈理論，房地產企業的資金管理涵蓋立項、研發、設計、生產、銷售、售后服務等全過程，在財務管理實踐中，房地產企業應對每個環節影響資金管理的因素進行分析，尋找到降低成本的有效途徑。要加強企業內部價值鏈與上、下游企業價值鏈的管理，對比企業自身和競爭對手的價值鏈，改善企業內部價值鏈，進行動態經營管理，以獲得持久競爭優勢和能力。同時，還要優化資本結構，以項目為單位，結合實際情況采取相應的融資手段。制定最合理的資本結構范圍與方向，明確負債規模與比例，以防止盲目擴張和對外投資，有效降低財務風險。房地產企業應從及時、有效防御財務風險的角度出發，建立健全科學的財務風險預警和監控體系，制定財務風險指標，基于動態化和易于觀察角度，設置財務風險相關的財務指標，借助信息化工具，對企業潛在的財務風險進行監控和預警。

四、結語

財務管理是房地產企業管理的重要內容，雖然我國房地產企業的財務管理風險防范預控制水平并不高，財務管理制度仍需完善，但房地產企業應有信心，并對財務管理工作給予更多的關注，在實際經營活動中不斷改革，樹立和強化財務風險管理意識，引入現代先進的財務管理風險防范與控制理念，做好財務管理風險管控，詳細分析遇到的財務管理風險并積極應對，完善和落實各項財務管理制度，建立財務風險管控體系，確保財務管理工作的合規化、專業化，提高房地產企業的內部經營管理能力，促進我國房地產產業長期穩定發展。

參考文獻：

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作者:段文舉 單位:河南新碧北方置業有限公司