小議房地產(chǎn)抵押貸款的風險防范

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【摘要】房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)不僅關(guān)系到商業(yè)銀行利益，也影響我國金融市場的穩(wěn)定，它的運作過程存在諸多風險。文章主要從抵押權(quán)人、抵押評估和抵押登記等方面分析了房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風險，并給出相關(guān)風險防范建議，如完善相關(guān)評估體系和保險機制、對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率、完善風險防范制度等。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款貸款額度風險評估體系風險防范

房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風險

房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風險。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔保的房地產(chǎn)折價或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風險。

日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復抵押的機會。《擔保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應該重視這一現(xiàn)象。防范這一風險發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動。①

抵押權(quán)人操作風險是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應放貸過多以防范風險；從盈利角度出發(fā)，銀行應擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經(jīng)營風險。現(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權(quán)人專業(yè)知識不夠，對于房地產(chǎn)市場走勢預估不準，不能準確定位費用扣除項以及扣除多少，導致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實上，抵押物的擔保能力應體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔保性質(zhì)在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費、評估費、資產(chǎn)保全費、產(chǎn)權(quán)過戶費、處置費等實現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。

抵押物在市場價值減值方面的風險。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現(xiàn)價值相差很大；外部環(huán)境的變化會導致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強的抵押物的交易市場狹窄，不好變現(xiàn)。

抵押物也有可能面臨短期強制處分的風險。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價格未經(jīng)過一段合適的議價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時間內(nèi)完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進一步成熟，競投應該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉(zhuǎn)。②

房屋、土地管理部門的分別設(shè)置，導致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。

除了上述情況外，抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時也需要了解和掌握抵押人（債務(wù)人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進行抵押的時候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權(quán)登記資料，驗明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應及時停止等。③抵押權(quán)人在抵押運作過程中必須對抵押情況進行全面細致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風險降到最低，最大程度地保證自己的權(quán)益不受損害。

房地產(chǎn)抵押評估過程中的風險。抵押房地產(chǎn)評估是對房地產(chǎn)作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當時相似房地產(chǎn)的市場價格進行客觀合理的評估。評估過程存在許多風險。第一是權(quán)屬風險，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間價值風險：貸款到期日的實際房地產(chǎn)價值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風險，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工時的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構(gòu)不能在租期內(nèi)實現(xiàn)抵押權(quán)，導致金融機構(gòu)資金回籠方面存在風險。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開發(fā)費的一部分。

房地產(chǎn)抵押登記部門和現(xiàn)場勘察貸款額度審批存在的風險。從目前我國的登記制度來看，房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)抵押登記部門，對房屋權(quán)屬登記和抵押登記進行真實性審查。現(xiàn)在許多抵押權(quán)人存在依賴思想，放松了作為抵押權(quán)人應該注意和把關(guān)的地方，只靠登記機關(guān)把關(guān)，給登記機關(guān)增加了許多壓力，同時也增加了登記機關(guān)出現(xiàn)風險的機會。查驗當事人是否具備抵押登記條件是登記機關(guān)對抵押當事人的合法性審查的重點，同時在抵押的主體資格、本人簽字、個人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應該嚴格審查。

金融機構(gòu)要高度重視現(xiàn)場勘察工作，確認房地產(chǎn)檔案和實際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況等是現(xiàn)場勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評估人員對評估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場資料給評估機構(gòu)，使評估人員不能正確評估抵押物的價值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實房產(chǎn)證、土地證是否屬實。債權(quán)人通過相關(guān)部門進行貸后檢查，降低貸款風險，比如查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更等。

房地產(chǎn)抵押貸款的風險防范

完善房地產(chǎn)抵押貸款風險評估體系和保險機制。金融機構(gòu)要明確責任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態(tài)監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標準規(guī)范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細分歸類。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制度，降低金融機構(gòu)的金融風險。

對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計算抵押率的方式，對于容易確認變現(xiàn)價值的抵押物來說，將變現(xiàn)價值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認變現(xiàn)價值的抵押物，將雙方認可的評估價值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費作為計算抵押率的分母來計算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應根據(jù)市場行情分別設(shè)定不同的抵押率。

完善風險防范制度。在金融機構(gòu)中樹立正確的風險理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強和規(guī)范抵押貸款風險監(jiān)控和預警體系的建設(shè)。抵押貸款風險存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個方面，防范風險，要做到以下幾點：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴格化。實行跟蹤服務(wù)，落實調(diào)查責任，增加貸后檢查強度和次數(shù)。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報機制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時復查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風險發(fā)生。

總結(jié)

在我國，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一。如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風險，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩(wěn)定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風險評估體系和保險機制，完善金融機構(gòu)風險防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風險的重要措施。同時，相關(guān)部門要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔保規(guī)則，引入住房質(zhì)量強制保險制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺，進一步完善房地產(chǎn)貸款風險控制機制。只有在房地產(chǎn)抵押登記管理部門和金融機構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風險。