房產測繪的幾點概述

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摘要:簡要分析了當前國內房地產現狀.房屋測量是整個房地產測繪中一個非常重要的組成部分，它關注的是民生問題。概述了房產測繪中的幾點措施，分析了產生誤差的原因，基于誤差分析，提出了房屋預測方案，便于將誤差降低到最小。

關鍵詞:房產測繪；概述；措施

商品房面積大小直接決定房屋總價，廣大購房者對房屋面積非常關注，特別對同一房屋在預測和實測前后面積差異更為關心。房屋面積測量主要采用實地量距法和坐標解析法測量邊長、房角點等房屋要素以解算房屋面積，因此其誤差主要取決于實地測量的誤差以及數據計算處理的誤差。合理理解預測與實測，對整個房產測繪起著非常重要的實際意義。

1房產測繪的幾點概述

房屋預測面積是指在商品房預售中，由開發部門委托，房地產行政主管部門認可的具有房產測繪資質的測繪單位，按照規劃核準圖紙上的尺寸，依據《房產測量規范》，并參考開發部門提供的公用面積使用說明，對尚未竣工的房屋預先計算的面積。此面積可作為開發商在前期項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網上備案和預銷售使用。

房屋實測面積是指房屋竣工驗收后，由開發部門委托房地產行政主管部門認可的具有房產測繪資質的測繪單位，依據《房產測量規范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數據等，對房屋進行實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。此面積是購房者辦理房屋所有權證、他項權證、房款結算、物業費結算等的依據。

通常情況下，房屋的預測面積和實測面積會有差異。產生差異的原因有多種，歸納為以下兩點：（1）數據采集和圖紙變更。房屋預測主要是依據設計施工圖紙進行，數據采集、共用部位面積確認、分攤辦法等只能是“紙上談兵”，沒有直觀的感受和認識。房屋在設計上多樣化、復雜化，而在后期的實測中所有數據采集都是經過實地勘測得來。房地產開發部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設計進行變更，這是造成預測面積和實測面積差異的主要原因。

（2）技術性原因。由于不少房產測繪單位技術水平、管理水平有限，從業人員所學專業單一、素質層次不齊，對規范、政策、法規等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質量意識淡薄，儀器設備落后，觀測記錄數據失誤，計算過程差錯等原因都會造成面積的不同。

并且預測和實測往往是由兩家不同的測繪機構來完成的，這就更會因為技術原因導致測繪結果的不同。

2房產測繪的幾點措施

加強預測的準確性乃是解決問題的關鍵所在，而預測工作在應該重點把握對預測

(1)預測圖紙資料的檢查。設計圖紙是建筑面積預測的必須的首要資料，其圖紙是否準確直接影響到建筑面積預測的準確性，應該檢查預測圖紙資料是否蓋有設計單位的圖章的全套設計施工藍圖，有些單位提供是沒有經規劃部門核準擴初設計圖紙，該圖紙往往會變更，不能作為預測使用。一套完整的建筑施工圖應包括規劃總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑剖面圖、樓梯及陽臺詳圖等，若圖紙附有建筑設計CAD光盤更好；檢查建筑平面圖上套型、尺寸標注是否清楚，若套型、尺寸不清，無法進行平面圖的繪制；檢查設計單位提供的對圖紙上如水池、水泵房、發電機房、配電室、制冷機房、消防控制室等公用配套設施部位功能使用說明是否清楚，以便確定此公用配套設施建筑面積是否能進行分攤；特別注意設計圖上的文字注釋，如：平臺、入戶花園、連通陽臺、架空層等等，如何與房產測量的有關性質的界定一致，比喻“入戶花園”，在計算面積的技術規定條款中，不會有這個名詞，而且“花園”也不能計算建筑面積，但實際上“入戶花園”類似技術規定條款中的“無柱外走道”或“不封閉的陽臺”，究竟如何定性，必須要有一個明確的說明。

（2）尺寸數據的采集。在許多設計圖上，設計的尺寸有柱軸心尺寸，結構外墻尺寸，凈尺寸等，這些情況與我們所需的計算套內面積的墻體中心尺寸，計算房屋建筑面積的墻外邊沿尺寸，需要經過換算，所以，在作業時，要看清圖上標注的是什么部位的尺寸；在使用面積預測換算邊長數據時，還要考慮到房屋竣工后實際狀況。如：設計為20cm的墻厚，加上墻體兩側粉灰層的厚度各2cm，實際為24cm；設計為24cm的墻厚，加上墻體兩側粉灰層的厚度各2cm，實際為28cm。否則，預測面積與實測面積相差很大；對于有些房屋邊長沒有標注的尺寸，我們也可以通過查閱結構圖，對于樓梯、陽臺、高度2.20米以上的落地飄窗等，在平面圖上尺寸往往不準確，我們必須以樓梯詳圖和陽臺、飄窗大樣圖為準。另外，通過查閱房屋開發商提供的建筑CAD設計光盤尺寸數據也是一個簡捷的辦法；要看清設計圖各層上下之間的結構關系，如樓層高度、陽臺的頂蓋，架空通廊的頂蓋，大廳的高度，坡面屋頂的層高等關系。設計為坡面屋頂的房屋，層高超過2.2m（含）才能計算建筑面積，所以我們要在建筑剖面圖上通過圖解三角形才能計算出2.20m高度的準確位置。

（3）成果資料的檢查、整理、歸檔。商品房預測成果資料經過整理，書寫技術說明報告，經過檢查驗收后，才能正式地向委托人提交成果資料，歸檔使用。這里檢查，主要是指作業小組測繪員互相檢查和測繪部門設置的質量檢查機構或專職檢查人員。重點檢查：預測算的分戶界線，房屋使用性質，與共有面積相關的建筑是否與圖上一致；設計圖上的名稱標注與技術規定的名詞類別是否合理；房屋邊長數據的采集，有沒有錯誤；面積的計算是否正確，共有面積的分攤計算是否符合規范規定；幢號、室號編寫是否符合房產發證要求；委托人名稱、房屋坐落地址、層數、結構等房產要素注記有無遺漏差錯等。

此外最好在預測成果報告中說明中此面積僅供商品房預售使用，不能作為辦理產權證依據，房屋竣工時，憑竣工圖紙及規劃等相關手續即時辦理竣工實測等內容。

總的來講，鑒于預測面積和實測面積的不同，直接導致房款的補和退。在具體工作中，即使按照《商品房銷售管理辦法》和《商品房銷售合同》中規定的條款處理，也會遇到很多麻煩和糾紛。如實測面積小于預測(合同)面積，誤差比絕對值在3％以內(含3％)部分的房價款由出賣人返還買受人，絕對值超出3％部分的房款由出賣人雙倍返還買受人。這時，購買者少花了錢不會有太大異議。在實測面積大于預測(合同)面積時，面積誤差比在3％以內(含3％)部分的房款，由買受人補足，超出3名部分的房款由出賣人承擔，產權歸買受人。這時購房者大多不愿再補交房款，以至于對開發部門、測繪機構、房地產行政主管部門不信任。常常引起爭議和糾紛。要加大宣傳力度。開發商在建筑施工過程中，由于種種原因對建筑設計進行變更，導致面積差異較大時，應及時告知購房者。要不斷提高房地產測繪機構的專業技術水平，健全完善的質量保證體系，不斷加強測繪機構間交流和學習。

3結語

解決上述問題需要加大宣傳力度，讓老百姓在購房時了解，預測和實測會有差異，面積差異較大時，應及時告知購房者。要不斷提高房地產測繪機構的專業技術水平，健全完善的質量保證體系，不斷加強測繪機構間交流和學習。同時更要加大復合型人才的培養力度，提高房地產測繪行業從業人員的綜合素質，從技術上加以保障。