項目管理的環節與措施

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一、優選設計單位

選擇一個高效、優秀的設計團隊是設計管理工作取得成功的前提。在不同的開發階段，依據不同的專業，設計工作通常會有規劃方案設計、建筑方案設計、建筑施工圖設計、景觀方案設計、景觀施工圖設計、小區管網綜合設計、建筑智能化設計及室內裝修設計等等，涉及到的設計單位必定會很多。房地產項目的最終設計成果是由設計單位完成的。如何選擇一個優秀的設計團隊，就成為做好設計管理工作的前提。房地產項目在選擇設計單位時，應兼顧以下三方面的原則：

(一)領域領先原則：設計要堅持以人為本。不同的設計單位擅長的業務范圍各有不同，我們要根據房地產項目不同的設計階段和具體要求來選擇合適的設計單位。如在蘇JJ、1地區，房地產項目的規劃建筑方案設計我們一般會選擇蘇坩1本土實力較強的建筑設計院等，而住宅小區的景觀綠化設計則會選擇園林景觀專業設計院。我們在選擇設計單位時就要根據不同的要求選擇最優的設計單位。

(二)技術優先原則：我們選擇設計單位的標準是設計單位具有技術過硬、服務及時、溝通順暢等全面能力和綜合素質。這只是一種理想狀況，在實際操作中，通常會遇到這樣的困境，技術好的設計單位服務、配合差，而服務、配合好的設計單位技術又不過硬。我們在選擇設計單位時，必須重視技術的重要性，堅持技術優先的原則。因為服務、配合問題可以通過雙方的溝通協調來改善和促進的，而技術問題不是在短時間內能改進的，而由于技術的偏差，對項目造成的損失會很大甚至影響項目目標的實現。

(三)成本節省原則：在房地產項目中，設計費的成本控制會根據項目的定位及建設的標準來確定設計費總額。在選擇設計單位團隊時，應圍繞這個總額進行控制。在同等條件下，應該選擇價格相對低的設計單位。另外，盡量選擇以往合作過而且服務配合比較好的設計單位，這樣雙方的溝通成本會降低，服務和配合就會更好，對項目的順利實施就會起到積極的推進作用，從而更有利于實現項目的預定目標。節省成本只是選擇設計單位兼顧考慮的一個因素，但不是重要因素。因為設計費在整個項目造價的比例是很微小的，而設計質量對項目的影響和作用卻是巨大的。

二、加強技術管理

設計管理工作中，必須重視技術管理，必須堅持“流程化、規范化、標準化”的管理。設計管理工作要靠相關專業技術來支撐，所以必須加強技術管理，才能順利完成好設計管理工作。設計管理工作中的技術管理一般有設計招標管理、設計過程控制管理、設計變更管理、施工圖管理等。

(一)設計招標管理：設計招標的目標是確保選擇合適的設計單位，得到符合要求的設計成果，確保設計文件的有效性、連續性并保證工程項目的安全性、經濟性。我們在具體做這項工作的過程中，必須重視設計控制計劃的編制，明確設計控制的內容、參與人員及其責任分工、控制工作的方式、要求、階段性交付等。在這個階段，設計任務書是做好設計管理工作的關鍵。設計任務書一般分為方案設計任務書、初步設計任務書、施工圖設計任務書。

(二)設計過程控制管理：設計過程的跟蹤控制、設計評審、設計輸出文件的審查與驗收是設計過程控制管理的重要環節。設計管理者對每一個設計項目，在設計開始前，要求設計單位提供項目的設計計劃和設計輸出文件，審查確認后并填寫設計跟蹤檢查記錄單，然后在每一個事件的時間節點進行跟蹤與監督，發現問題及時糾偏。每個階段的設計成果完成后，設計管理者都應組織企業內部各個專業工程師共同會商與評審，對于重大項目還應組織專家精心論證與評審，以確保項目設計的技術可行性與經濟合理性。同樣對設計輸出文件要進行嚴格審查與驗收。

(三)設計變更管理：施工圖審圖備案出圖后，再對原圖進行修改則稱為設計變更。設計變更管理必須制定一套程序，由變更人提出(設計變更申報表)，設計管理者審核后，由設計單位修改并出具設計變更通知單，設計管理者將修改結果送交相關部門。

(四)施工圖管理：施工圖是工程實施的藍本和依據。設計文件的收發和歸檔工作是加強設計工作及項目施工有序進行，確保工程質量和施工進度的重要保證。房地產企業應設專職資料管理員負責施工圖管理。在施工圖管理階段設計文件的歸檔重要性尤其突出，歸檔內容應專f-j~+fj定要求并形成一套制度。

三、注重溝通管理

對于一個房地產項目而言，設計管理者首先要有一個整體清晰的概念，要清楚項目的實施計劃，并把設計工作有機融人并及時跟進。而溝通協調是設計管理工作的—項主要工作。設計管理工作中主要的溝通有內部橫向與豎向的溝通，與設計單位的外部溝通，與行政審批部門的溝通等。如在方案設計階段，溝通管理就是很重要的一個方面，準確而及時的溝通使項目設計朝正確的方向有序地發展。溝通是多層面和多方式的。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存儲體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團隊成員和項目干系人共享。

四、實行沖突管理

一個房地產項目通常會有很多的設計單位，我們如何對這么多的設計單位進行管理，除了通過合同管理手段外，更多的工作是在很多設計單位之間的溝通、協調工作，并利用他們自身的技術優勢形成“沖突”，來解決問題。一般來說，一家設計單位只對自己委托范圍內的任務比較關心，比如建筑方案設計單位對結構的可實施性和成本控制可能不會特別關心，至少關心程度不會有施工圖設計單位高。我們就耍在相應的時間節點來引入施工圖設計單位，通常在完成第一輪方案設計成果時就確定施工圖設計單位介入方案評審與論證，來與方案單位產生“沖突”，把方案設計的結構可行性及后期可能遇到的技術問題提前解決，這是我們通過借助資源來管理資源的一種方式。通過這些節點的穿插，讓每一個設計單位在進行委托范圍工作的同時，也參與了對其他設計單位的技術管理，對各個階段的設計成果能夠起到有效的控制。

五、重視進度管理

房地產項目投資的目標是實現更大的價值，設計進度是實現投資目標的關鍵。首先，設計成果的完成的時間直接影響房地產開發建設過程中的報批、施工及交付等一系列環節，因此要對設計工作的時間要求進行總體計劃安排并實施進度管理。總體設計計劃的編制應該是在保證各個專業設計時間基礎上，能夠將設計中各階段進行完畢，同時保證下一步設計成果需求部門的時間節點。總體設計計劃絕不是各專業設計計劃的簡單疊加，而要形成相應的時間穿插，有些工作要同步跟進，這樣做不僅僅是為了滿足縮減時間的需要，更重要的是，要讓各專業設計形成有機的結合。而且編制的進度計劃應盡量詳盡，而且具有可操作性，并且應對各個階段設計成果耍有具體的時間要求。“創新、標準化、流程化”是房地產項目設計的三駕馬車。創新是要靠設計產品的差異化和與眾不同來形成領先，通過標準化管理來提升設計產品的質量和速度，用制度進行流程化管理來保證效率。我們在設計管理工作中要始終堅持這個重點方向，不斷創新設計、堅持標準化和流程化管理，切實把設計管理工作真正做到位，這樣才能真正贏得顧客的信任度，實現企業的最大價值，領跑房地產市場。