投資性房地產范文精選

【摘要】我國財政部于2006年2月15日的第3號準則《投資性房地產》。該準則體現了與國際會計慣例趨同的精神，借鑒了《國際會計準則第40號——投資性房地產》中的相關規定并在有限度應用公允價值等方面進行了創新，本文分析了這一準則的實施對企業產生的影響，提出了在實施中應注意的幾個問題。

【關鍵詞】投資性房地產成本價值模式公允價值模式

投資性房地產是指企業為了賺取租金收入或使資產增值，或兩者兼有而持有的房地產。隨著經濟的發展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業中，將房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業中流行，甚至成為一些企業新的經濟增長點。鑒于投資性房地產具有高收益高風險的特征，為了順應我國經濟發展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日了第3號準則《投資性房地產》。本文闡述了該準則的創新之處，分析了其預計影響并對在實施過程中難點問題進行了探討，希望能夠引發人們對本準則更加深入的思考。

一、《投資性房地產》準則的創新

（一）將投資性房地產單獨列示

本次投資性房地產準則的一大特點是將企業為投資目的而持有的土地和建筑物在資產負債表中單獨反映。

一、投資性房地產確認與初始計量會計處理和企業所得稅處理的比較

(一)新企業會計準則的規定

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括(1)已出租的土地使用權；(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權；(3)已出租的建筑物。

(二)企業所得稅相關法規的規定

納稅人的固定資產，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。無形資產是指納稅人長期使用但是沒有實物形態的資產，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術和商譽等。

(三)投資性房地產在企業所得稅上確認為固定資產和無形資產

【摘要】我國財政部于2006年2月15日的第3號準則《投資性房地產》。該準則體現了與國際會計慣例趨同的精神，借鑒了《國際會計準則第40號——投資性房地產》中的相關規定并在有限度應用公允價值等方面進行了創新，本文分析了這一準則的實施對企業產生的影響，提出了在實施中應注意的幾個問題。

【關鍵詞】投資性房地產成本價值模式公允價值模式

投資性房地產是指企業為了賺取租金收入或使資產增值，或兩者兼有而持有的房地產。隨著經濟的發展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業中，將房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業中流行，甚至成為一些企業新的經濟增長點。鑒于投資性房地產具有高收益高風險的特征，為了順應我國經濟發展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日了第3號準則《投資性房地產》。本文闡述了該準則的創新之處，分析了其預計影響并對在實施過程中難點問題進行了探討，希望能夠引發人們對本準則更加深入的思考。

一、《投資性房地產》準則的創新

（一）將投資性房地產單獨列示

本次投資性房地產準則的一大特點是將企業為投資目的而持有的土地和建筑物在資產負債表中單獨反映。

【摘要】房地產行業本身就是典型的高風險行業，但是實踐中有些投資者對投資性房地產的財務風險認識不足，認為房地產只會增值或者至少保值但不會貶值，這種觀念給投資性房地產帶來了巨大的潛在風險隱患。因此，在規范投資性房地產會計處理的基礎上，投資者迫切需要相關的財務風險知識，以建立健全有效的內部控制，從根源和過程兩個角度全面降低投資性房地產的財務風險。

【關鍵詞】投資性房地產；財務風險；度量

投資性房地產，顧名思義，就是為投資目的而不是自用（消費）目的持有的房地產。根據企業會計準則，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。《企業會計準則第3號——投資性房地產》規范的主體是企業（包括公司），規范的對象包括：（1）已出租的土地使用權；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。

一、投資性房地產財務風險的形成機理

投資性房地產應當能夠單獨計量和出售，它產生的現金流量在很大程度上獨立于投資者持有的其他資產。這一點使得本文能夠單獨對投資性房地產的財務風險管理進行研究。在不同的理財環境和理財階段，投資項目的財務狀況各不相同，投資項目的財務風險也就有不同的表現形式，形成不同的財務風險類別。當用現金流量來評價特定投資項目的可行性時，現金在不同階段流入流出的不確定性就表現為不同的財務風險類別。投資性房地產財務風險的主要表現形式是經營風險和籌資風險。經營風險是無法實現預期資本價值的可能性，籌資風險是到期無法履行資本清償義務的可能性。投資性房地產財務風險是經營風險與籌資風險的統一，其形成過程如圖1所示：

由圖1可以清楚地看到，經營風險和籌資風險是基于不同視角對財務風險的具體描述，是財務風險這一問題在不同階段的兩個表現。經營風險是從現金流入的角度反映無法實現預期資本價值（即租金收入和資本利得）的可能性，持有階段的運行費用與投資性房地產的經營密切相關，因此運行費用作為負的現金流入考慮。籌資風險是從現金流出的角度反映到期無法履行資本清償義務的可能性。經營風險是籌資風險的根本原因，是財務風險的關鍵主導；籌資風險集中體現了經營風險的后果，是財務風險的集中爆發。

2005年7月29日，財政部為了規范企業對投資性房地產的會計處理和相關信息的披露，頒布了“企業會計準則——投資性房地產（征求意見稿）”。我們在認真研讀了該征求意見稿后，對稿中的絕大部分內容表示贊同。但是，對稿中的某些內容有一些自己的想法。現就此談一點不成熟的看法。

一、投資性房地產的歸屬問題

本稿“第七條：企業采用成本模式計量的，對于固定資產形式的投資性房地產，應當比照《企業會計準則××號———固定資產》的相關規定處理；對于無形資產形式的投資性房地產，應當比照《企業會計準則××號———無形資產》的相關規定處理。”對此條規定，筆者認為似有不妥。

1、投資性房地產不應該作為固定資產或無形資產處理。首先，投資性房地產不完全符合固定資產或無形資產的定義。企業會計準則明確指出，固定資產是指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產；無形資產是指企業為生產商品、提供勞務、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產。而投資性房地產，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產。包括企業以投資為目的而擁有的土地所有權及房屋建筑物；房地產開發企業出租的開發產品（在此，我們僅以非房地產企業作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產可以劃入固定資產或無形資產的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產，則不屬于“固定資產”或“無形資產”的范疇。其次，雖然投資性房地產與原來意義上的固定資產、無形資產在物質形態上是相同的，但企業持有它們的主要目的不同，如果將他們進行統一的核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現的問題。同時，從企業持有的投資性房地產中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產不應該作為“固定資產或無形資產”核算。

2、投資性房地產應該作“類投資”業務處理。從經濟業務的內涵看，企業的投資性房地產業務與企業的“投資”業務并無質的區別，兩者都是游離于企業正常的生產經營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業會計準則所指“投資”僅指對外投資（將資產讓渡給其他單位），主要形式為股權投資和債權投資。而投資性房地產業務既不屬于股權投資，也不屬于債權投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內投資業務。因此它也不完全符合會計準則中的“投資”內涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產業務具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據投資性房地產的這一特點我們將其定義為類投資業務，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設“投資性房地產”賬戶進行專項核算。

二、投資性房地產的會計處理方法