資產評估比較法范文精選

摘要：以資產抵押來融通資金是金融業的重要業務之一。隨著我國社會主義市場經濟的發展，我國各類專業銀行正向商業銀行轉變，而以往對國有企業的信用貸款也逐步向抵押貸款過渡。因此，對抵押資產價值的正確評估，以及抵押資產產權的確認，將是資金提供者普遍關心的問題。文章對抵押貸款評估的風險防范問題進行了探討。

關鍵詞：抵押貸款評估；資產產權；風險防范

一、待估資產產權的風險防范

資產評估機構接受委托方的資產評估業務后，首先要確定待估資產的產權，待估的資產均應取得相應的產權證明文件。與其他的目的的資產評估一樣，抵押貸款資產評估產權問題至關重要。在確定了評估范圍之后，評估人員必須對抵押資產的產權進行仔細、謹慎和嚴格的界定。

1．抵押人的名稱必須與產權證書上的所有權人的名稱一致。如有差異，必究；共原因，弄清來龍去脈并予以說明。

2．在抵押人最終產權文件尚未辦妥之前，必須提供相應的替代文件。所有替代文件上的權益人必須與抵押人一致。如在房產證尚未辦妥之前，必須要有建設項目證、建設工程規劃證、建筑工程施工許可證及土地證等，以證明此項房地產或在建工程的產權所有者。

編者按：本論文主要從評估參數選擇的合理性分析；資產評估價值的合理范圍分析等進行講述，包括了在對機器設備應用重置成本法進行評估時，應重點關注成新率這個參數、在對房地產應用市場比較法進行評估時，應重點關注選擇的參照物的若干比較參數、在對無形資產或企業整體資產應用收益現值法進行評估時等，具體資料請見：

在市場經濟條件下，需要進行資產評估的事項越來越多，資產評估價值是否合理？評估的公正性如何？直接關系到資產所有者、會計個體和有關當事人的經濟權益。

一、評估參數選擇的合理性分析

資產評估價值的確定是由評估過程中眾多的主觀因素決定的。評估價值的合理性除了受評估師的職業道德、專業水平及所掌握的信息資料影響外，從專業角度就要對評估目的與評估方法選擇的合理性進行分析。評估目的與評估方法的對應性是判斷資產評估價值是否合理的必要條件。資產評估價值最終是否合理，主要看評估參數的選擇和確定是否科學真實。評估師在選用某一種方法進行資產評估時，可能該方法的計算公式是相同的，但由于各評估師的專業水平、職業道德水準，掌握的信息資料不一樣，在選用評估參數和參照物時卻大相徑庭，以至同一資產、同一評估目的，不同的評估機構對其評估時其評估價值相差甚遠。

例如，某省一家上市公司（鋼鐵股份有限公司），法院對其部分國有法人股委托中介機構進行評估拍賣，在半年內先后委托了兩家評估機構對其國有法人股進行評估作價，結果，某市一家評估機構（簡稱某市機構）評估的結論是每股價值為3.48元，而某省一家評估機構（簡稱某省機構）評估的結論是每股0.85元。兩家評估機構對同一公司的法人股價值評出的結果其差異竟如此之大。究竟哪家的評估結論是公平合理的？在專家評定會上也難達成一致。實際上，在調閱了兩家評估機構的相關評估資料后，筆者以為，兩家評估機構在評估過程中所引用的評估參數和參照物完全沒有可比性，某市機構選用的評估公式是：XX鋼鐵公司法人股價格=a×每股凈資產+b×每股收益，其中a和b為回歸方程的回歸系數。某省機構選用的評估公式是：XX鋼鐵公司法人股價格=該公司流通A股評估基準日前20個交易日平均每股收盤價×該行業缺乏流通性折扣率×（1+折扣率調整系數）。

從上述兩家機構確定的評估公式來看，他們選擇的評估參數沒有類比性，導致評估結果差異較大是必然的。某市機構選用的公式事實上決定了法人股價格就在凈資產附近，從他們選擇的25家上市公司法人股交易案例可看出，其法人股轉讓價格與每股凈資產相差不大，但從上市公司成交日股價中可判斷這些參數和資料反映的是牛市行情的狀況，以這種參照物進行分析比較，最終結果其法人股評估價格為每股3.48元，實際上該公司報表上每股凈資產為3.46元。某省機構選用的公式事實上決定了法人股價格受兩個參數所影響，一是評估基準日流通股股價，二是股權缺乏流通性減值折扣率。這個折扣率的取值依據是《中國資產評估》雜志上一篇論文的研究成果，對鋼鐵行業而言，股權缺乏流通性減值折扣率相對流通股價而言平均為20％，而評估基準日該公司股價為4.5元左右，因此最終法人股評估值為每股0.85元，因該公司也有近期法人股拍賣價低于0.89元的案例，據此某省機構認定他們的評估結果是公平合理的。

內容提要：本文認為開征物業稅應明確稅基評估責任和評估主體，確定稅基評估周期和申訴安排，并提出在實際評估中采用批量評估方法，同時盡快開展房地產基本信息和市場信息的收集整理工作等建議。

關鍵詞：物業稅計稅依據評估

一、物業稅與不動產評估

世界上對不動產征收財產稅的國家中，大多數國家采用以土地和房產的市場價值作為計稅依據的方式，少數國家和地區采用的是非市場價值，如俄羅斯采用的是賬面價值，美國加州采用的是不動產的獲得成本。我國現行房產稅是以房產的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計稅依據，城鎮土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產稅和城鎮土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產的市場價值，市場價值是通過評估得出的，但“評估值”不止市場價值一種價值類型。

以評估得出的土地使用權和房產的市場價值作為物業稅的計稅依據，使得物業稅和評估緊密聯系起來。

物業稅并非第一個利用不動產評估的稅種，在我國現行的土地增值稅中，就有對需要進行評估的情況的規定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉讓房地產的價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。”①現行房產稅也有用到評估的情況：在確定房產原值時，“對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產稅中的評估是在個別需要的基礎上進行的，所涉及的范圍有限，而且房產稅中的評估是在恢復原值目的下的評估。

我國目前關于外資并購最重要的法規－－《關于外國投資者并購境內企業的規定》（下稱“并購規定”）第十四條規定：“并購當事人應以資產評估機構對擬轉讓的股權價值或擬出售資產的評估結果作為確定交易價格的依據。并購當事人可以約定在中國境內依法設立的資產評估機構。資產評估應采用國際通行的評估方法。禁止以明顯低于評估結果的價格轉讓股權或出售資產，變相向境外轉移資本。外國投資者并購境內企業，導致以國有資產投資形成的股權變更或國有資產產權轉移時，應當符合國有資產管理的有關規定”。并購規定確立了資產評估為我國外資并購法定程序的原則。筆者結合自身長期從事外資并購的經驗和財稅背景，試以通俗易懂的言語對外資并購中的資產評估問題進行如下小結。

1.評估目的

一般來說，外資并購確定成交價格需經過評估、定價、談判、成交四個階段。資產評估的目的并不是確定最終成交價，其只是作為一種工具或手段，為交易各方及評估報告使用者（如外資主管部門及國有資產管理部門）提供參考依據。因此，我們應該對外資并購中資產評估的作用給予客觀評價，不應高估或低估。但不容忽視的是，在外資并購實務中，很多并購當事人委托評估機構實施資產評估的目的僅僅是“走過場”，以滿足外資部門及/或國資部門的文件審核需要；更有甚者，對資產評估機構指手畫腳，將評估結果達到其要求作為委托評估機構或支付評估費用的前提條件。

2.評估范圍

在實施評估前，明確資產評估的范圍也是十分重要和必要的，因為評估的目的和范圍決定了評估工作的組織和評估方法的選擇。評估范圍因并購形式的不同而有所不同：外資并購方式可分為股權并購和資產并購，亦可分為整體并購和部分并購，相對應的資產評估范圍也有所不同。例如在整體并購的情況下，應納入評估范圍的資產包括被并購企業的有形資產、無形資產和負債，同時應考慮被并購企業的商譽；在部分并購的情況下，資產評估的范圍則只包括一項或幾項資產。此外，交易性質、交易架構、交易方案及交易稅負等因素都會影響到評估范圍的確定。許多評估機構在對企業并購的評估過程往往只注重對有形資產的評估，而忽略了對無形資產（尤其是商譽）的評估，導致了評估結果不公允乃至國有資產的流失。

3.評估機構

前言邁進大學生活的最后一個年頭站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會我們的心已經開始飛進那里我們高興我們興奮因為我們終于可以在這個巨大的舞臺上展現自我我們可以回報社會我們可以服務國家但是原創：我們又害怕又膽怯我們常常會捫心自問我們準備好了嗎是的我們在校園里生活了數十載而社會與校園是完全不同的兩個世界也許我們不能完全立刻適應這激烈殘酷的社會所以我們選擇一個過渡的橋梁把我們平穩的送上社會的大舞臺這就是專業實習

我們的專業是工程管理房地產是我們以后就業的主要方向之一加上我倆對房地產十分地感興趣所以我們選擇了一個房地產信息充足的企業來豐滿自己幼嫩的翅膀房地產評估公司屬于房地產中介機構是房地產開發商與消費者之間的橋梁在這里實習會使我們得到更好的鍛煉而許多專家學者給房地產估價下了一個美妙的定義房地產科學藝術正式這種既有科學知識的嚴謹也有藝術的魅力我們才能滿腔熱血的愛上房地產估價這一行業才能主動的才房地產的知識中自由的遨游

實習的一個月很快就要結束了再回首這豐收的一個月我們感到十分的欣慰它使我們在實踐中了解社會讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識也打開了視野增長了見識為我們即將走向社會打下堅實的基礎為了表達自己收獲的喜悅我們將分開幾個部分講一下自己的感受報告實習的情況

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